Wenn man präzise plant, lassen sich schöne Dinge realisieren, ohne dass die Rendite zu stark sinkt

Alexander Möll und Christoph Reschke, Geschäftsführer der Immobilienfirma Hines Deutschland, über nachhaltiges Investment, den Konflikt des Budget-Verantwortlichen mit dem Künstler und den Stellenwert von Architektur

Text: Friedrich, Jan, Berlin; Brensing, Christian, Berlin

    Alexander Möll ist seit 2009 Geschäftsführer der Hines Immobilien GmbH. Möll ist Absolvent der TU Berlin; Master of International Business Administration an der Thunderbird School of Global Management in Arizona

    Alexander Möll ist seit 2009 Geschäftsführer der Hines Immobilien GmbH. Möll ist Absolvent der TU Berlin; Master of International Business Administration an der Thunderbird School of Global Management in Arizona

    Christoph Reschke ist seit 2009 Geschäftsführer der Hines Immobilien GmbH. Abschluss in Wirtschaftswissenschaften an der Universität Hamburg

    Christoph Reschke ist seit 2009 Geschäftsführer der Hines Immobilien GmbH. Abschluss in Wirtschaftswissenschaften an der Universität Hamburg

Wenn man präzise plant, lassen sich schöne Dinge realisieren, ohne dass die Rendite zu stark sinkt

Alexander Möll und Christoph Reschke, Geschäftsführer der Immobilienfirma Hines Deutschland, über nachhaltiges Investment, den Konflikt des Budget-Verantwortlichen mit dem Künstler und den Stellenwert von Architektur

Text: Friedrich, Jan, Berlin; Brensing, Christian, Berlin

Ab welchem Punkt in einem Projekt kommt bei Ihnen der Architekt ins Spiel?
Alexander Möll Erste Massenermittlungen, Ermittlung des Kostenrahmens etc. – das machen bei uns interne Planer. Externe Architekten stoßen später hinzu, wenn wir eine gute Story brauchen, die einen Nutzer begeistern kann.
Christoph Reschke Ein Grundstück, ein Mieter, ein Käuferinvestor: Mit einem dieser drei beginnt ein Projekt in 99 Prozent der Fälle. Oder ein Architekt sagt: „Hier ist ein Grundstück, an dem habe ich mich abgearbeitet. Ich habe eine gute Idee dafür, aber mir kam der Auftraggeber abhanden.“ Das ist aber die absolute Ausnahme.
Wenn ich Architekt bin und nicht zufällig ein Grundstück an der Hand habe, wie kann ich Sie dann für meine Arbeit interessieren?
Christoph Reschke Wenn ich einen Auftrag akquirieren möchte, muss ich meinen Mehrwert darstellen, das ist heute vermutlich in allen Branchen so. Wichtig wäre also etwa darzustellen: „Welchen Mehrwert habe ich bei meinem letzten Projekt gebracht? Ich habe mir dieses und jenes ausgedacht, um Kosten zu sparen …“
Alexander Möll „… Ich bin Spezialist für diese oder jene alternative Technik, Holzbauweise zum Beispiel.“ Oder: „Ich habe mich beim letzten Projekt mit der EnEV beschäftigt. Es ist mir gelungen, noch einmal zwei Zentimeter Fassadenaufbau zu sparen.“ Solche Dinge.
Bei uns ist das nicht anders. In einem Gespräch mit einem potenziellen Kunden, mit einem Mieter, mit einem Investor, müssen wir auch vermitteln, warum er genau mit uns arbeiten soll, warum unser Produkt besser ist.
Wenn Sie Ihren eigenen Mehrwert darstellen, spielt dabei die Architektur Ihrer Projekte eine entscheidende Rolle?
Christoph Reschke In allen Interviews mit unserem Firmengründer Gerald Hines können Sie ­lesen, dass für ihn Class A-Architektur, signature architecture, untrennbar verbunden ist mit seinem Enthusiasmus fürs Entwickeln. Das Selbstverständnis von Hines beinhaltet exzellente Architektur – wie immer man das definieren mag.
Wie würden Sie es denn definieren?
Christoph Reschke Es gibt ein tolles Zitat von Henry Cobb: „Viele Entwickler schaffen es, ein sehr schönes Gebäude zu bauen. Viele schaffen es, ein sehr wirtschaftliches zu bauen. Viele schaffen es, eines zu bauen, in dem der Nutzer sich sehr wohl fühlt.“ Was Gerald Hines ausmacht – er schafft es, dass alle drei Dinge zusammenkommen: Ein Gebäude, das wirtschaftlich ist, das gut aussieht, in dem der Nutzer sich wohlfühlt – und, das dürfen wir nicht vergessen, das auch seine Investoren findet.
Alexander Möll Hines hat ja am Anfang ausschließlich für den eigenen Bestand entwickelt, später auch für Dritte. Heute machen wir neben der Entwicklung auch das gesamte Management für andere.
Unterscheiden Sie in der Qualität, je nachdem, ob Sie für sich entwickeln oder für Dritte?
Alexander Möll Selbst wenn wir mit der Absicht entwickeln, zu veräußern, ist der Qualitätsanspruch an das Gebäude, an die Nutzer, an die Wirtschaftlichkeit keine zwingend andere, als wenn wir es langfristig im Bestand halten. Und da hat natürlich Architektur einen hohen Stellenwert, nicht nur im Sinne von: Wie sieht das ­Haus aus, sondern auch: Wie ist es ganzheitlich konzipiert, nicht zuletzt technisch.
Christoph Reschke Dass wir an die Langfristigkeit denken, macht uns sicher häufig das Leben etwas schwerer. Denn man kann natürlich in der Erstinvestition sparen, wenn man nicht daran denkt, wie das in zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren aussieht. Aber das ist eben immer unser Blick. Und mit diesem Blick kommt man zu anderen Entscheidungen.
Das ist nicht unbedingt die gängige Sichtweise der Branche.
Alexander Möll Die Investoren haben sich weiterentwickelt. Sie schauen sich inzwischen genau an, was sie kaufen. Stichwort: Zertifizierung, Nachhaltigkeit etc. Wer das bei der Projektentwicklung nicht beachtet, fällt bei den Investoren leicht durchs Raster.
Wie hat sich denn die Immobilienbranche insgesamt in den letzten Jahren verändert?
Alexander Möll Die Globalisierung spiegelt sich extrem wider. Chinesisches Geld, koreanisches Geld, taiwanesisches Geld, Geld aus dem Mittleren Osten – das ist eine völlig andere Struktur als noch vor zehn Jahren. Heute sind sicher 60 Prozent des Kapitals, mit dem wir in Deutschland arbeiten, nicht-deutsches Kapital. Es gibt mehr Wettbewerb im Markt, mehr Druck auf die Preise.
Christoph Reschke Eine weitere dramatische Veränderung: Das Kapital und die Arbeit haben sich getrennt. Früher hat jede große Kapitalquelle selbst entwickelt, alle deutschen Versicherungen, offenen Immobilienfonds, geschlossenen Fonds. Inzwischen haben fast alle ihre Entwicklungsabteilungen geschlossen und kaufen sich diese Leistungen ein.
Welche Auswirkungen hat das?
Christoph Reschke Man arbeitet anders zusammen. Der Vorstand eines offenen Immobilienfonds, der selbst entwickelt hat für seinen eigenen Bestand, hatte einen anderen Blick auf die Architektur. Heute haben Sie dort jemanden, der sagt: „Ich gebe das Geld, ich will eine gute Immobilie. Architektur? Da will ich gar nicht involviert sein, ich will die und die Rendite haben, die und die Risiken will ich nicht.“ Die Entscheidungen ­in der Immobilienbranche haben sich erheblich versachlicht. Der individuelle künstlerische ­Geschmack spielt eine geringere Rolle. Das ist sicherlich eine Umstellung für Architekten…
Alexander Möll … oder auch eine Riesenchance, etwas zu finden, mit dem man sich in diesem engen Gerüst von anderen abhebt.
Das Vorurteil gegenüber dem Architekten ist aber ein anderes: Dass er Geld ausgeben will für besondere Dinge. Ihre Erfahrung dazu?
Alexander Möll Der Vorwurf der Architekten an uns ist ja: „Ihr guckt nur aufs Geld. Das ist doch schön, das ist doch was Besonderes, das muss euch doch etwas wert sein.“ Der Vorwurf hat ­sicher seine Berechtigung. Aber eben auch die Frage: Was bringt mir das aus Sicht des Investors oder Entwicklers?
Das ist der Konflikt des Budget-Verantwort­lichen mit dem Künstler. Dieser Konflikt ist unserer Zusammenarbeit immanent. Er muss sinnvoll ausgetragen werden, dann kommt man zu besseren Ergebnissen. Wenn man von Anfang an klar kommuniziert: „Das und das geht, das und das aber nicht“, dann kann man eine gute Lösung finden. Ich denke, wir haben genug Beispiele abgeliefert, bei denen das gelungen ist.
Christoph Reschke Wenn die Größe des Projekts und der Zeitplan es hergeben, führen wir oft einen Architekturwettbewerb durch. Dabei kommt man zu Lösungen, auf die man nicht gekommen wäre, hätte man von Anfang an nur mit einem Architekten gearbeitet. Und das ist – sei es nun städtebaulich, sei es architektonisch – wertvoll.
Oft wird bemängelt, dass es bei solchen Wettbewerben nur um die Fassadengestaltung gehe. Weil das Organisationskonzept, die Grundrisse vorgegeben sind. Der Architekt fühlt seine Aufgabe dabei als die eines „Behübschers“ missverstanden. Wie sehen Sie das?
Alexander Möll Wenn ein Architekt die Kompetenz hat, eine Organisation zu entwickeln, die höchst effizient ist, die besonders gut für das Projekt passt, warum nicht? Unsere Erfahrung ist eine andere. Unsere Erfahrung ist, dass ­dieses Verständnis nicht so ausprägt ist und wir das Innere eines Gebäudes besser vorgeben – und dann suchen wir dafür eine Skulptur, ein Kleid. Natürlich gibt es den Vorwurf der Architekten, es würde nur auf Grundlage von Fassaden-Renderings entschieden. Das habe mit Architektur nichts zu tun. Da mag etwas dran sein.
Im Augenblick wird viel über die Notwendigkeit gesprochen, verschiedene Funktionen in der Stadt wieder stärker zu mischen. Von Investoren- und Entwicklerseite hört man häufig, das sei nicht so einfach.
Christoph Reschke Gemischt genutzte Quartiere: gerne! Sie müssen aber aufpassen, wie Sie mischen. Die Nutzungsarten lassen sich gut ­mischen, auch bei der Quartiersentwicklung: Wohnen, Gewerbe; Hotel, vernünftig arrondiert. Schwierig wird es, wenn sich Wohn-Teileigentum im Quartier mit institutionellen Anlegern mischt.
Alexander Möll Man muss die Nutzungsarten so kombinieren, dass sie sich nicht gegenseitig Probleme bereiten. Und man sollte auch nicht zu viele verschiedene Sachen mischen. Bei unserem Projekt „Zoom“, das wir gerade am Bahnhof Zoo bauen, gibt es Einzelhandel und darauf ­Büros. Bei der Upper Eastside Berlin Unter den Linden hatten wir Einzelhandel, darauf Büros und ganz oben Wohnen.
Christoph Reschke Was nicht unbedingt wertmaximierend ist.
Aber trotzdem tun Sie es?
Alexander Möll Das Investment wird auf diese Weise nachhaltiger.
Christoph Reschke Wenn man sich die Mühe macht und präzise plant, kann man schöne Sachen realisieren, verschiedene Dinge integrieren, ohne dass die Rendite so stark herunterfährt, dass wir uns es nicht mehr leisten können. Nicht zuletzt ist das eine Frage des Anspruchs: Wird man in zehn Jahren noch stolz sein auf das, was man gemacht hat.

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