Die zunehmende Kritik am Berliner Liegenschaftsfonds zielt ganz allgemein auf landeseigene Grundstücke, die ohne Rücksicht auf Sozialverträglichkeit meistbietend verkauft werden. An den Rändern der von Daniel Libeskind umgebauten Blumengroßmarkthalle wird zurzeit ein neues Konzeptverfahren getestet; die kulturelle und soziale Qualität des vorgeschlagenen Nutzungsmixes wird beim Verkauf mitbewertet. Das Verfahren hat seine Tücken – ein Zwischenbericht.

2008 stand es fest: Der Berliner Blumengroßmarkt wird die Markthalle in der südlichen Friedrichstadt verlassen und an einen anderen Standort ziehen. Ideen waren gefragt, was mit der 1965 errichteten Halle geschehen sollte. Eine private Initiative schlug vor, sie zur Kunsthalle umzubauen, doch der Senat machte bald klar, dass hier das gegenüber liegende Jüdische Museum Raum für eine Erweiterung erhalten würde. Das restliche Gelände – immerhin 2,5 Hektar in guter Innenstadtlage – sollte meist­bietend verkauft werden.

Die Kunsthallen-Initiative wollte so schnell nicht aufgeben. Aus dem Zusammenschluss von Kuratoren, Politikern und Künstlern war inzwischen ein gut organisiertes Projektbüro geworden, das medienwirksam auf das Potenzial des übrigen Grundstücks für die Umgebung hinwies und nun für ein Kunst- und Kreativquartier plädierte. Rasch fand die Idee auf Bezirks­ebene politische Unterstützung. Auch die landeseigene Berliner Großmarkt GmbH, als formale Eigentümerin dank anderer Markthallen-Verkäufe stadtpolitisch sensibilisiert, spielte mit. Und das entgegen dem Willen des Senats, der in Immobilienfragen auch bei der Großmarkt GmbH letztlich das Sagen hat, da kein landes­eigenes Grundstück ohne dessen Zustimmung veräußert werden darf. Um das Kreativquartier wie gewünscht zu erreichen, wurde 2010 ein Ver­gabeverfahren durchgeführt, das nicht nur die Höhe der Gebote, sondern auch die Nutzungskonzepte berücksichtigten sollte.  

Die Konzepte hatten sich nach Kriterien zu richten, die ursprünglich vom Projektbüro stammten und 2011 unter Beteiligung der Öffentlichkeit detailliert wurden. Das gewünschte Viertel: Ein Quartier mit kleinteiliger Mischung aus Wohnen und Arbeiten und einem Fokus auf Kunst und Kreativwirtschaft, aber, angesichts der eher benachteiligten Umgebung, auch auf Bildung und soziale Mischung.

Die Berliner Großmarkt GmbH, die weiterhin die Entscheidungshoheit hatte, interessierte sich jedoch kaum für den öffentlichen In-put. Bereits vor der Bürgerbeteiligung hatte sie drei der Grundstücke ausschreiben lassen. Erst nach größerem Protest war sie bereit, weitere Kriterien einzubeziehen. Auch die Beurteilung der 25 abgegebenen Gebote erfolgte ausschließlich intern. Am Ende wurden der Öffentlichkeit 2012 nur acht Projekte vorgestellt, und drei davon wählte der Aufsichtsrat des Großmarkts für die aktuell noch laufenden Verhandlungen.

Dass diese drei Projekte nicht von großen Investoren, sondern mit bfstudio, Deadline und ifau, mit Heide & von Beckerath, von Berliner Architekturbüros initiiert wurden, verwundert angesichts des Verfahrens wenig: Gute Ortskenntnisse waren von Vorteil. Für die Auswahl spricht, dass alle Büros eigene Schwerpunkte setzen. So plant ifau ein Wohn- und Ateliergebäude, dessen Größe und Finanzierung im Vergleich zu normalen Baugruppen eine starke soziale Heterogenität verspricht. Die Finanzierung durch einzelne Bauherrn und eine Genossenschaft setzt auf die künftige Wertentwicklung: Eigentumswohnungen zu Marktpreisen sollen helfen, die Kosten des genossenschaftlichen Anteils zu senken. Das Metropolenhaus von bfstudio erprobt dagegen eine Art eingebaute Kulturförderung, bei der die Besitzergemeinschaft die Erstellung und den Betrieb von Projekträumen mitfinanziert, die von sozialen oder kulturellen Einrichtung günstig temporär genutzt werden können. Deadline will mit einem Bildungsanbieter das Baugruppen-Prinzip auf Gewerbebetriebe aus der Kultur- und Kreativwirtschaft anwenden, die von steigenden Mieten bedroht sind. Dass dieses für die Mischung des Quartiers wichtige Projekt den selben ökonomischen Bedingungen unterliegt wie der leistungsfähigere Wohnungsbau, wurde bei der Ausschreibung jedoch nicht bedacht. Noch sind keine Verträge geschlossen, und es ist unklar, ob das Verfahren zum ersehnten Meilenstein eines stadtpolitischen Lernprozesses werden kann.

Fragwürdig bleibt, dass es erst einer privaten Initiative bedurfte, um am Blumengroßmarkt eine innovative Planung durchzusetzen. Schon heute ist vorauszusehen, dass das neue Kreativquartier trotz der integrativen Bemühungen den Druck auf die benachteiligte Umgebung erhöhen wird. Ein weiteres Problem liegt darin, dass die Ausschreibungspraxis eine offene Beteiligung der direkten Anwohner nur in kleinen Dosen möglich macht; diejenigen, die von steigenden Preisen bedroht sind, werden sich dafür kaum interessieren. Umgekehrt gilt aber auch, dass die privaten Akteure Risiko und Mehraufwand des Verfahrens überwiegend alleine tragen. Der Verkauf der Flächen erfolgt unter Vorbehalt; ein Stimmungswechsel in der Politik reicht aus und alles war umsonst. Der Bezirk hat, anders als vorgesehen, zwei angrenzende Grundstücke bereits direkt vergeben. Trotzdem: Was sich um die ehemalige Blumengroßmarkthalle entwickelt, verdient Aufmerksamkeit, weil die übliche Investorenware verhindert werden konnte. Ob das Verfahren als Referenz für künftige Projekte dienen kann, wird man erst nach Abschluss beurteilen können. Voraussetzung für innovative Planung bleibt, dass diese mehr als bisher üblich als gemeinsame öffentliche Aufgabe verstanden wird.  

Architekten: bfstudio, Berlin

Unter dem Stichwort „Metropolenhaus“ sollen hier günstig zu nutzende Projekträume im EG durch Eigentumswohnungen co-finanziert werden. Das Betreiberkonzept für den inter-kulturellen Sektor umfasst die Finanzierung eines „kuratorischen Gewerbemanagements“ aus den Erlösen. Die Projekträume werden zu mietvergünstigen Konditionen von bis zu
11 Euro/m2 angeboten.

Architekten: Deadline, Berlin; Matthew Griffin und Britta Jürgens

Eine Mischung von großen und kleinen Investoren, Selbstnutzern und Vermietern wird bei diesem Konzept angesprochen, Gewerbeeigentum zu kaufen; die Quadratmeter-Preise belaufen sich auf 2600 bis 3900 Euro netto, je nach Ausbaustandard. Einheiten von 36 bis 1440 Quadratmeter stehen zur Verfügung. Der Kopfteil im Osten wurde für Minilofts reserviert; sie sind bereits verkauft.

Architekten: ifau, Berlin, mit Heide & von Beckerath, Berlin

Das Konzept für ein Wohn-, Atelier- und Bürogebäude umfasst sowohl Eigentum zu Marktpreisen als auch günstigere Wohnungen im Genossenschaftsbereich sowie Räume für soziale Einrichtungen; vorgesehen sind ein Café und ein Seminar- und Veranstaltungsraum für lokale Initiativen. Die Genossenschaftswohnungen profitieren von der Querfinanzierung, sind allerdings bei kalkulierten 11 Euro/qm Miete (inkl BK/HK) auch nicht billig.