Wir müssen mehr experimentieren!
Christoph Roedig und Ulrich Schop haben in Adlershof eines der ersten Neubauprojekte einer Berliner Wohnungsbaugesellschaft fertiggestellt. Das „Wohnen am Anger“ ist keine WDVS-Kiste mit kleinen Fenstern. Der Weg dahin war nicht ganz leicht.
Text: Kleilein, Doris, Berlin Kleilein, Doris, Berlin
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Christoph Roedig (links), 52, und Ulrich Schop, 54, seit 2005 Partner bei roedig.schop Architekten in Berlin.
Foto: Stefan Müller
Foto: Stefan Müller
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Loggien prägen die Fassaden des Neubaus in der Katharina-Boll-Dornberger- Straße: ein Mix aus 62 Wohnungen mit zwei, drei und vier Zimmern. Baukosten: 1794 Euro pro m2 (KG 300+ 400, ohne Tiefgarage)
Foto: Stefan Müller
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Die beiden Wohnriegel wurden in Schottenbauweise aus Fertigteilen errichtet. Die Fassade ist aus hochgedämmten, hinterlüfteten Holzaußenwandelementen.
Foto: Stefan Müller
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Alle Wohnungen haben Loggien, die nach Westen orientiert sind. Im Gebäudeteil mit reduziertem Standard gibt es anstelle von Aufzügen Abstellkammern.
Foto: Stefan Müller
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Die Erschließung über acht Eingänge gliedert die beiden Baukörper in überschaubare Nachbarschaften, die Wohnungen spannen zwischen Anger und Gartenseite mit Mieter- und Gemeinschaftsgärten.
Foto: Stefan Müller
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WDVS wurde verzichtet. Die Geschosse werden durch Horizontalbänder betont, die sich farblich von den dunkelgrauen Panelen absetzen.
Foto: Stefan Müller
Foto: Stefan Müller
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Wir müssen mehr experimentieren!
Christoph Roedig und Ulrich Schop haben in Adlershof eines der ersten Neubauprojekte einer Berliner Wohnungsbaugesellschaft fertiggestellt. Das „Wohnen am Anger“ ist keine WDVS-Kiste mit kleinen Fenstern. Der Weg dahin war nicht ganz leicht.
Text: Kleilein, Doris, Berlin Kleilein, Doris, Berlin
Beginnen wir mit einem Vorurteil: Die Berliner Wohnungsbaugesellschaften können nur verwalten, nicht bauen. Sind sie wirklich so schlecht wie ihr Ruf?
Christoph Roedig Die Abteilungs- und Projektleitungen sind zum Teil neu besetzt und ambitioniert, doch die einzelnen Abteilungen der Verwaltung stecken noch in konventionellen Strukturen fest, vor allem was Grundrissgestaltung und Ausstattung angeht. Kann ich mal eine Wand weglassen? Muss ich tatsächlich alles mit Raufaser bekleben und das Bad auf 2,10 Meter Türkante fliesen? Bei solchen Fragen sind die Wohnungsbaugesellschaften extrem vorsichtig.
Ulrich Schop Vor allem die Denkart der Vermietungsabteilungen sind harte Nüsse für uns. Die Diskussionen, die ich vor 30 Jahren bei meinem ersten Sozialen Wohnungsbau in Wiesbaden geführt habe, führe ich jetzt wieder. Etwa so: Teenager können nicht durch das Wohnzimmer an den Eltern vorbei in ihr Zimmer, es muss einen Flur geben.
Wie sind Sie in Adlershof mit den Wohnungsgrundrissen umgegangen?
Christoph Roedig Das Durchwohnen war uns wichtig, wir wollten um keinen Preis einseitig nach Nordost ausgerichtete Wohnungen, worauf der Städtebau eigentlich ausgelegt war. Das war nicht einfach. Wir haben 13,50 Meter tiefe Grundrisse geplant mit einer Schiene von Dunkelräumen im Inneren, sodass wir nach beiden Seiten gleichberechtigte Räume anbieten. Man kann sich aussuchen, wo das Wohn- und Schlafzimmer ist. Das ist eine hohe Qualität, gerade für kleine Wohnungen.
Ulrich Schop Das Durchwohnen führt zu vier Treppenhäusern pro Riegel, auch das gab Diskussionen. Aber die „Stadt und Land“ ist am Ende dem von der Jury prämierten Entwurf gefolgt.
Durchwohnen, Zweispänner – wie geht das, wenn man Wohnungen baut, die für 8,50 Euro vermietet werden sollen?
Ulrich Schop Als wir 2014 das Verfahren gewonnen haben, ging es noch nicht um die Zahlen, die heute im Raum stehen. Wir hatten das Glück, dass es noch ein VOF-Verfahren war und es dadurch eine hochrangig besetzte Architektenjury gab. Es wurde über Gestaltung gesprochen, nicht nur über Kosten.
Christoph Roedig Die genannten Kosten können erst ab einer Riesenanzahl an Wohnungen eingehalten werden. Beim Wohnen am Anger wurden die Mieten innerhalb des Projekts austariert. Und wir haben viel an den Ausstattungsstandards und den Aufzügen gespart und das Geld dann wieder an anderer Stelle in das Haus investiert. Ich weiß nicht, wie viele Projekten heute in Berlin noch mit hinterlüfteten Fassaden aus Holz gebaut werden.
Das Gebäude ist in zwei Riegel mit verschiednen Standards aufgeteilt. Wie unterscheiden sie sich?
Ulrich Schop Wir haben ein Grundmodul für die Wohnungen entwickelt, und es einmal mit, einmal ohne Aufzug gebaut. Im höheren Standard sind die Wohnungen mit Parkett, im anderen mit Linoleum.
Christoph Roedig Um Kosten zu sparen, haben wir rohe Treppenhäuser ohne Bodenbelag und Sockelleisten vorgeschlagen, wie wir sie bereits bei Baugruppen realisiert haben. Das war viel Überzeugungsarbeit und wir mussten noch im Bauprozess immer wieder erklären: Alles wird gut. Schön, dass die Wohnungsbaugesellschaft das mitgemacht hat.
Was konnten Sie nicht durchsetzen?
Christoph Roedig Bei den Grundrissen hat sich zum Teil die Vermietungsabteilung durchgesetzt. Auf einmal sollten doch Küchen und Flure abgetrennt werden. Wir hatten in den großen Wohnungen auch ein Umlaufen mit einer Box in der Mitte vorgeschlagen, aber das ging gedanklich nicht.
Wie kam der Wohnungsmix zustande?
Ulrich Schop Auch das war eine Vorgabe. Die Mischung von kleinen und großen Wohnungen ist ja an sich gut, aber unwirtschaftlich.
Sie würden für mehr Effizienz und Serialität plädieren?
Ulrich Schop Dass eine Wohnungsbaugesellschaft mit einem Bestand von 100.000 Wohnungen sagt: Ich muss an dieser Stelle noch genau eine Vierzimmerwohnung haben, das verstehe ich nicht.
Ulrich Schop Dass eine Wohnungsbaugesellschaft mit einem Bestand von 100.000 Wohnungen sagt: Ich muss an dieser Stelle noch genau eine Vierzimmerwohnung haben, das verstehe ich nicht.
Christoph Roedig Man bekommt die volle Punktzahl bei Verfahren nur dann, wenn der Wohnungsschlüssel exakt eingehalten wird. Wir und alle Kollegen verbringen 90 Prozent der Entwurfszeit damit, uns die Finger wund zu entwerfen, damit der Wohnungsschlüssel stimmt.
Wie sieht es mit der Dichte aus: Müsste man in Berlin generell nicht höher bauen?
Christoph Roedig Dichter: ja. Aber es kommt darauf an, wo. An manchen Stellen ist es paradox: Die Wohnungsbaugesellschaften wollen dichter bauen, doch die Senatsverwaltung bremst, aus Angst vor Klagen der Anwohner.
Sie haben durch die Arbeit mit Baugruppen Erfahrung mit Partizipation. Werden in Berlin die richtigen Werkzeuge angewendet, um die Anwohner bei Bauvorhaben einzubeziehen?
Ulrich Schop Man braucht bei einem Bauvorhaben einen Spielführer, und das ist für mich der Bauherr. Der muss sich positionieren. Wenn die öffentliche Hand der Bauherr ist, muss nicht darüber diskutiert werden, ob gebaut wird. Das ist eine Vorgabe. Im Spiel geht es darum, dass Wohnungen gebaut werden. Das muss man klar kommunizieren. Da fehlt es oft an Haltung.
Welche Rolle spielen die verschiedenen Ebenen: Senat, Bezirk, Wohnungsbaugesellschaften?
Ulrich Schop Das ist ein Konglomerat, da fehlen klare Strukturen. Die Rollenverteilung innerhalb Berlins kann kein Bürger verstehen. Die Planungshierarchie ist so schwierig: Die Leute wissen nicht, wer gerade was macht. Bei planungsrechtlichen Fragen müsste der Bezirk der Ansprechpartner sein. Das ist die Bezugsgröße: Jeder weiß, wo sein Rathaus steht.
Christoph Roedig Die meisten wollen die Partizipation rasch hinter sich bringen, nach dem Motto: Wir haben Euch doch informiert. Für den neuen Senat ist Partizipation aber anscheinend ein erklärtes Ziel.
Auf welcher Ebene wäre die Partizipation am sinnvollsten?
Christoph Roedig Die Nachbarn rufen natürlich bei der Wohnungsbaugesellschaft an. Aber die übergeordneten Regeln müssten vom Senat kommen. Viele Bürger verstehen ihre Rolle nicht. Neulich bei eine Partizipationsverfahren sagte eine Frau: Die Ecke von dem Haus, die ist ja immer noch da, die habe ich doch beim letzten Treffen weggemacht.
Sind die Verfahren, die in Berlin derzeit für den Wohnungsbau laufen, transparent genug?
Christoph Roedig Es gibt keine einheitlichen Verfahren, das macht jede Wohnungsbaugesellschaft anders. Manche haben eine Jury mit Architekten, andere nicht.
Ulrich Schop Man bekommt bei Vergabeverfahren eine Punkteauswertung, die vermeintlich neutral und gerecht ist, aber man weiß gar nicht, wer in der Jury saß: Welche Abteilung hat das entschieden? Hat jetzt die Abteilung Vermietung ein Stimmrecht oder das Portfoliomanagement? Weil die Themen so schwierig sind, müsste man sich eigentlich Wettbewerben stellen, damit es zügiger zu einer Entscheidung kommt. Bei manchen Verfahren sind die Termine schwammig und es heißt dann: Sie hören von uns.
Christoph Roedig Die Politik denkt in vier oder fünf Jahren und muss Zahlen schaffen. Es ist aber ein Fehler, in Panik zu verfallen. Wir brauchen Kontinuität, wir müssen dranbleiben. Als wir um 2011 mit unseren Baugruppen zur ehemaligen Senatorin für Stadtentwicklung Frau Junge-Reiher gingen, hieß es: Luxusproblem! Wir brauchen keinen Wohnungsbau. Drei Jahre später hieß es: Wir brauchen Wohnungen, Wohnungen, Wohnungen!
Viele aktuelle Verfahren im Wohnungsbau wenden sich an Generalplaner oder -übernehmer. Was bedeutet das für Architekturbüros?
Christoph Roedig Der Bauherr will das Risiko nicht mehr übernehmen. Für den Neubau in Adlershof sind wir zum ersten Mal als Generalplaner angetreten, weil das die Ausschreibung erforderte. Das ist für uns neu und wir übernehmen einen Teil der Bauherrenaufgabe. Das ist mehr Verantwortung, aber dafür kann man sich sein Planungsteam aussuchen.
Ulrich Schop Das heißt aber auch: Wenn wir Ärger mit dem Schallschutzgutachter haben, dann haben wir das Problem, nicht der Bauherr, und der Bauherr schreibt uns die Behinderungsanzeige. Wir machen viel mehr Projektsteuerung. Und weil die Projekte jetzt so groß werden, gibt es immer mehr Generalübernehmerverfahren.
Hat die Konstellation nicht auch Vorteile?
Christoph Roedig Das ist schlüsselfertiges Bauen nach Festpreis. Und die Firma will natürlich sparen. Wenn wir aber als Architekten sehen, dass ein Projekt kaputtgespart wird, sind wir nicht mehr Sachverwalter des Bauherrn, sondern wir müssen über die Firma an den Bauherren herantreten.
Ulrich Schop Ein Vorteil ist: Die Planung wird integrierter. Wenn ich mit der ausführenden Baufirma zusammen planen, kann ich kostengünstiger bauen. Man kann bereits in der Vorentwurfsphase Dinge besprechen, nicht erst bei der Ausführungsplaung. Wenn ich zum Beispiel weiß, dass die Firma für einen bestimmten Aufzug Rabatt bekommt, dann plane ich den Schacht gleich fünf Zentimeter größer. Die architektonische Gestaltung darf aber natürlich nicht über die Baufirma laufen, das muss im vorgeschalteten Architekturwettbewerb entschieden werden.
Wie frei ist man im Entwurf, wenn man mit Produkten und Rabattlisten plant?
Ulrich Schop An einem Projekt für eine andere städtische Wohnungsbaugesellschaft werden wir ausprobieren, was das heißt. Die Vorgabe „kostengünstig“ kommt ja von der Wohnungsbaugesellschaft. Da stehen dann Dinge wie: „Es muss Laminat mit Holzmuster eingebaut werden.“ Noch vor dem ersten Strich! Da ist mir dann eine Baufirma lieber, die sagt: Das Holzmuster ist billiger, dann habe ich wenigstens ein Argument.
Gewinnen bei den beschriebenen Verfahren eher die größeren Büros?
Ulrich Schop Es kommt auf das Projekt an: Wenn man 800 Wohnungen auf einmal bauen will, kann man nicht mit einem ganz kleinen Büro bauen.
Christoph Roedig Mittlerweile haben viele Wohnungsbaugesellschaften die Baugruppenarchitekten im Portfolio, weil sie wissen, dass es da eine Expertise gibt.
Zurück zur Kostenfrage. Kann man generell für 8,50 Euro Miete gute Wohnungen bauen?
Christoph Roedig Ich finde die Umrechnung von Baukosten auf die Miete fatal und falsch. Wenn man das Gebäude als Ganzes betrachtet, kann man es mit Mietkosten von 8,50 Euro nicht nachhaltig erstellen. Die Baupreise steigen, und selbstwann man mit dem billigsten Material hantiert, schafft man es nicht. Es müsste einen Fond für Baukultur im Wohnungsbau geben: Man subventioniert doch alles Mögliche, man schießt Millionen in die Staatsoper, und der Wohnungsbau muss sich selbst tragen. Das geht nicht.
Was könnte man noch verbessern?
Christoph Roedig Es wird zu wenig experimentiert, zum Beispiel mit Materialien. Die Howoge macht das im kleinen Rahmen mit dem Holz- und Holzhybridbau. Doch es gibt zu viele Projekte, bei denen nur die Kosten im Vordergrund stehen. Da gibt es krude Vorgaben: Balkone weglassen, Fenster nur noch so klein, dass man keinen außenliegenden Sonnenschutz braucht – dadurch entsteht eine Architektur, die wir in Zukunft nicht sehen wollen. Wenn ich mir ein Quartier mit weißen WDVS-Kisten vorstelle, wo alle für geförderte 6,50 Euro wohnen, dann wollen viele da nicht hin. Die Körnung und die Durchmischung fehlen, auch von Miete und Eigentum.
Ulrich Schop Einige Kollegen versuchen, an Grenzen zu gehen und zum Beispiel monolithisch mit 49-Zentimeter-Wänden zu bauen. Zum Teil haben sie Mitstreiter bei den Wohnungsbaugesellschaften. Das sind keine Standardprojekte, aber es gibt sie.
Christoph Roedig Viele Wohnungsbaugesellschaften tun sich schwer mit der flexiblen Nutzung. Sie wollen eine Zweizimmerwohnung und ich würde erstmal fragen: Was ist das überhaupt?Ich finde, man braucht andere belastbare Kriterien für gute Wohnungen.
Ulrich Schop Es ist ein vermeintliches Sicherheitsdenken: Der Wohnungsschlüssel ist abgesichert durch die Vermietungsabteilung, deshalb müssen wir das so machen. Mir fehlt die Bereitschaft zum Risiko: Das Sicherheitsdenken führt dazu, dass in Berlin kein Lacaton-Vassal-Grundriss ausprobiert wird.
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