Europa ist viel langsamer, als es sein sollte
Abhishek Lodha führt eine der größten Immobilienfirmen Indiens. Ein Gespräch über Wachstum in Asien und Europa, die Eigenheiten des Mumbaier Wohnungsmarkts und über Träume, die in Erfüllung gehen
Text: Heinich, Nadin, München
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Die Arey Milk Colony wurde 1949 gegründet, um die Büffel aus der Stadt zu verbannen und die Milchversorgung in Mumbai zu garantieren. Die hier seit 1951 betriebene Molkerei war bei ihrer Eröffnung die größte Asiens. In rund 30 Stallanlagen werden mehrere Tausend Büffel gehalten.
Foto: Sergey Ponomarev
Foto: Sergey Ponomarev
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Europa ist viel langsamer, als es sein sollte
Abhishek Lodha führt eine der größten Immobilienfirmen Indiens. Ein Gespräch über Wachstum in Asien und Europa, die Eigenheiten des Mumbaier Wohnungsmarkts und über Träume, die in Erfüllung gehen
Text: Heinich, Nadin, München
Schon wenn man am Flughafen von Mumbai ankommt, sieht man Werbung von Lodha. Was unterscheidet Ihr Unternehmen von Ihren Wettbewerbern?
Wir glauben, dass gutes Design und Service universelle Werte sind. Sie stehen daher im Zentrum von Lodha. Bei Immobilien geht es nicht nur um Beton und Stahl. Die Menschen überall auf der Welt wollen, dass Gebäude ihre Kultur und Werte widerspiegeln, Nachhaltigkeit eingeschlossen. Die Erfahrung eines Raums wird maßgeblich durch die Qualität des Services bestimmt, ähnlich einem Hotel. Wir arbeiten mit einigen der besten Architekten und Designer der Welt zusammen, darunter Pei Cobb Freed & Partners, Renzo Piano Building Workshop, WOHA aus Singapur, Yabu Pushelberg, Armani Casa, Philippe Starck, Patricia Urquiola und viele andere.
Die Lodha Group baut Wohnungen, dazu auch Büros, Läden, Lagerhäuser. Welche Bedeutung haben die verschiedenen Typologien? Mit Blick auf die Wohnungen: Entwickeln Sie vor allem für das Luxussegment oder auch für die Mittelschicht?
Bei unseren Projekten geht es zu 85 Prozent um Wohnungsbau. Wir entwickeln hochwertige Wohnungen unabhängig von der Preisklasse, das heißt, sowohl im Luxussegment wie auch im Premiumbereich und für die mittlere Einkommensklasse. Immer geht es um Qualität. Die ei-gene Wohnung ist für viele Menschen die größte Anschaffung ihres Lebens. Unabhängig vom Einkommen möchte jeder eine schöne Wohnung besitzen, die im Wert steigt. Wir bauen hauptsächlich, um zu verkaufen. Der Anteil an Vermietungen ist sehr gering. Und wir kümmern uns auch um die Instandhaltung der Wohnungen.
Entwickeln Sie immer ganze Stadtviertel oder auch mal einzelne Gebäude?
Bedingt durch die Größe unseres Unternehmens entwickeln wir meist ganze Stadtviertel.
Sind Sie auch an der Entwicklung ehemaliger informeller Siedlungen beteiligt? Mir wurde gesagt, dass sich der Staat seit den 1990er Jahren aus dem Wohnungsbau zurückgezogen hat und auch die Schaffung von Wohnraum für ehemalige Slumbewohner an private Entwick-ler übertragen hat.
Das ist nicht ganz richtig. Der Staat baut zwar keine Wohnungen für Slumbewohner. Er baut jedoch in der Metropolregion Mumbai und indienweit in erheblichem Umfang Wohnungen für die unteren Einkommensschichten. Das heißt, für Familien mit einem jährlichen Einkommen von un-ter 500.000 Rupien, die sich keine Wohnungen auf dem freien Markt leisten können. Nur für die Stadt Mumbai trifft das nicht zu, weil hier das Land sehr knapp ist. Wohnraum und Wohneigentum zu schaffen, ist entscheidend für den Aufbau einer demokratischen Gesellschaft.
Wenn es um die Neuentwicklung informeller Siedlungen geht, arbeiten wir mit Partnern zusammen, welche die neuen Häuser für die Slumbewohner bauen. Wir konzentrieren uns auf die Gebäude, deren Wohnungen verkauft werden.
Woher kommen die Käufer Ihrer Wohnungen?
Über 90 Prozent unserer Wohnungskäufer sind aus Indien, die meisten davon aus Mumbai. Nur zehn Prozent sind von außerhalb Indiens.
Sagen Sie Mumbai oder Bombay? Oder hängt das von der Sprache ab, die Sie benutzen?
Sie sprechen vermutlich mehrere Sprachen ...
Sie sprechen vermutlich mehrere Sprachen ...
Ich spreche Englisch, Hindi, Marathi, Gujarati und ein bisschen Französisch. Im Allgemeinen sage ich Mumbai.
Sie sind in Mumbai geboren und aufgewachsen. Wie hat sich die Stadt seit Ihrer Kindheit verändert?
Abgesehen von meiner Studienzeit, als ich sechs Jahre in den USA verbrachte, habe ich immer in Mumbai gelebt. Natürlich war das Mumbai meiner Kindheit weniger dicht, es gab weniger Verkehr, keine Hochhäuser. Die wirtschaftliche Dynamik war eine andere, Indien ein ärmeres Land. Doch war Mumbai immer ein sicherer Ort zum Leben. Eine einladende, lebendige, kosmopolitische Stadt. Hier leben Menschen aus allen Bundesstaaten Indiens und der ganzen Welt. Es gibt eine großartige Essenskultur. Wir lieben Cricket. Einige der besten Cricketspieler, die Indien je hatte, stammen aus Mumbai. Und wir lieben das Meer, haben einige sehr schöne Strände, auch wenn sie heute manchmal etwas überlaufen sind. Der Wandel besteht in der zunehmenden Dichte. Die Infrastruktur ist gewachsen. Aber auch die Qualität der Entwicklung hat zugenommen und damit die Lebensqualität insgesamt. Die Menschen sind wohlhabender geworden.
Mumbai wird auch „die Stadt der Träume“ genannt. Man geht hierher, um seine Träume zu verwirklichen. Als mein Vater vor 43 Jahren nach Mumbai kam, verdiente er mit seiner ersten Anstellung 2000 Rupien im Monat. Heute ist er einer der reichsten Inder mit einem Vermögen von über elf Milliarden Dollar. Das ist Mumbai.
Mumbai ist bereits heute sehr dicht. Wenn man den Nationalpark und die nicht entwicklungs-fähigen Flächen abzieht, beträgt die Dichte etwa 37.000 Menschen pro Quadratkilometer. Sollte die Stadt noch weiter wachsen?
Der Urbanisierungsgrad in Indien beträgt aktuell nur gut 35 Prozent. Wenn wir uns zu einer Wirtschaft mit mittlerem Einkommen entwickeln – ich sage bewusst mittleres, nicht hohes Einkommen – wird die Verstädterung 65 Prozent überschreiten. Die Region Mumbai wird unweigerlich wachsen. Es gibt nur eine bestimmte Anzahl von Städten in Indien, in die die Menschen ziehen wollen. Und Mumbai ist die Stadt Nummer eins.
Was ist für ein weiteres Wachstum notwendig?
Unter unserem derzeitigen Deputy Chief Minister von Maharashtra Devendra Fadnavis wurden zwei wichtige Infrastrukturprojekte initiiert und gerade fertiggestellt, der Mumbai Trans Harbour Link und die Coastal Road. Das war visionär. Mumbai braucht jedoch noch stärker eine städtische Vision. Wir wollen die sicherste und einladendste Stadt der Welt sein, der Ort, an dem Geschäfte am einfachsten realisiert werden können, an dem viele neue Arbeitsplätze entstehen. Und wir wollen eine grünere Stadt sein. Je reicher wir werden, umso mehr müssen wir uns auch darauf konzentrieren, unser Erbe und unsere Kultur zu bewahren. Das Leben besteht nicht nur aus Wirtschaft. Die Ausgangslage für Mumbai ist großartig. Wir brauchen eine Vision für die nächsten 50 Jahre – und müssen dann alle fünf Jahre unseren Fortschritt messen.
Wo sehen Sie die größten Herausforderungen für Ihr Unternehmen und den Immobilienmarkt im weiteren Sinne? Welches Potenzial sehen Sie im indischen Immobilienmarkt?
Die Immobilienwirtschaft ist ein wichtiger Teil der Gesamtwirtschaft Mumbais. Wie in jeder großen Branche gibt es auch hier verschiedene Arten von Akteuren mit unterschiedlichen Geschäftsmodellen und Rentabilitätsniveaus. Insgesamt betrachtet ist der regulatorische Rahmen für den Wohnungsbau sehr gut. Er ist das Ergebnis der Probleme, die Indien im Wohnungsbau zwischen 2012 und 2020 hatte. Die Immobilienaufsichtsbehörde schützt die Hauskäufer in hohem Maße. Die Zentralbank, die Reserve Bank of India, sorgt dafür, dass Hypothekenkredite diszipliniert vergeben werden. Gleiches gilt für die Kreditvergabe an Entwickler.
Die Immobilienentwicklung überall auf der Weltwird durch zu viel Fremdkapital beeinträchtigt. Zu hohe Schulden sind überall Ursache für Probleme auf den Immobilienmärkten. Wir sind uns dessen überaus bewusst, halten daher unseren Verschuldungsgrad sehr niedrig. Unsere Nettoverschuldung beträgt derzeit nur das 0,2-fache des Eigenkapitals. Wenn man mit eigenem Kapi-tal wächst, besteht jedoch kein grundsätzliches Risiko, wenn mal ein oder zwei Jahre nicht so gut laufen. Dann wird nur die Rendite etwas verwässert. Wir gehen davon aus, dass wir in den nächsten Jahren im Durchschnitt um etwa 20 Prozent pro Jahr wachsen können.
Wenn wir Indien mit China vergleichen: 2024 war das beste Jahr für den indischen Wohnungsbau, wir haben landesweit etwa 550.000 neue Wohnungen verkauft. Für Chinas Wohnungsbau war es das schlechteste Jahr, dabei wurden landesweit elf Millionen neue Wohnungen verkauft. Obwohl wir in etwa die gleiche Bevölkerung haben, beträgt unser Bruttoinlandsprodukt pro Kopfnur ein Fünftel des chinesischen. In dem Maße, in dem das BIP pro Kopf wächst, wird auch der indische Wohnungsmarkt wachsen.
Sie haben ein Büro in London, kennen auch den dortigen Markt. Wie blicken Sie auf Europa?
Um genau zu sein, wir hatten ein Büro in London. Die Projektentwicklungen dort sind inzwischen abgeschlossen. In jeder Gesellschaft gibt es großartige und nicht so gute Dinge. Europa hat sehr viel Kultur, Geschichte, Kunst. Es gibt viele gut ausgebildete, talentierte Menschen, die über ein hohes Maß an Bewusstsein für Design verfügen und zugleich sehr innovativ sind. Viele unserer Designpartner stammen aus Europa. Gleichzeitig dauert es sehr lange, bis Dinge erledigt sind. Die Entscheidungsfindung ist viel langsamer, als sie meiner Meinung nach sein sollte. Dynamik, Entscheidungsfindung und Risikobereitschaft sind für den zivilisatorischen Fortschritt unerlässlich.
Die deutsche Wirtschaft befindet sich seit zwei Jahren in der Rezession. Indien ist das wachstumsstärkste Land unter den G20-Staaten …
Das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf liegt in Indien bei etwa 2500 US-Dollar, in den USA bei über 80.000 US-Dollar und in Deutschland bei über 50.000 US-Dollar. Wenn die indische Wirtschaft um 8 oder 10 Prozent wächst, erhöhen wir unser Bruttoinlandsprodukt pro Kopf nur um 200 US-Dollar. Zahlen können sehr in die Irre führen.
Was Europa fehlt, ist die eindeutige Wachstumspräferenz. Europa kümmert sich um zu viele unterschiedliche Dinge, sodass es keine Sache besonders gut machen kann. Jenseits aller Meinungsunterschiede sind sich in den USA alle darüber im Klaren, dass Wachstum an erster Stelle steht. Auch in Indien gibt es derzeit eine klare Präferenz für Wachstum. Die Inder wollen, dass ihre Wirtschaft wächst. Sie wollen eine starke Wirtschaft. Ist das nun der richtige oder der falsche Weg? Ich weiß es nicht. Aber es verleiht Dynamik, schafft eine positive Grundstimmung. Junge Menschen können sich darauf freuen, etwas aufzubauen. Ohne Wachstum, kann man nur von anderen nehmen, was für eine Gesellschaft nicht gut ist. Nur wenn es Wachstum gibt, kann jeder ein bisschen mehr haben.
Abhishek Lodha ist Managing Director und CEO von Macrotech Developers (Lodha) in Mumbai. Zuvor war er in der Unternehmensberatung McKinsey & Co. in Atlanta, USA, tätig. Er hat einen Master of Science in Industrial and Systems Engineering vom Georgia Institute of Technology in Atlanta. Die 1980 von seinem Vater Mangal Lodha gegründete Lodha Group ist einer der größten Immobilienentwickler Indiens mit Wohn- und Gewerbeprojekten in Mumbai, Thane, Pune und Hyderabad.
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