Sanierung des BayWa-Hochhauses in München


Hild und K haben in einem Bürohochhaus aus den 60er-Jahren gründlich aufgeräumt und mehr Platz zum Arbeiten geschaffen. Ohne BIM wäre das Projekt so kaum möglich gewesen.


Text: Paul, Jochen, München


    Damit die Aufstockung um drei Geschosse auf dem Bestandstragwerk möglich wurde, ...
    Luftbild: Hild und K

    Damit die Aufstockung um drei Geschosse auf dem Bestandstragwerk möglich wurde, ...

    Luftbild: Hild und K

    ... musste die Fassa­de leichter werden. Das Haus ist nun, statt mit Wasch­betonplatten, mit Glasfaserzementtafeln und pulver­beschichtetem Metall verkleidet.
    Foto: Michael Heinrich

    ... musste die Fassa­de leichter werden. Das Haus ist nun, statt mit Wasch­betonplatten, mit Glasfaserzementtafeln und pulver­beschichtetem Metall verkleidet.

    Foto: Michael Heinrich

    Blick von Süden die Arabellastraße entlang auf das sanierte Haus. Links im Anschnitt das Westin-Grand-Hotel.
    Foto: Michael Heinrich

    Blick von Süden die Arabellastraße entlang auf das sanierte Haus. Links im Anschnitt das Westin-Grand-Hotel.

    Foto: Michael Heinrich

    Konferenzräume im Bereich der Aufstockung.
    Foto: Michael Heinrich

    Konferenzräume im Bereich der Aufstockung.

    Foto: Michael Heinrich

    Foto: Michael Heinrich

    Foto: Michael Heinrich

    Bü­ros im umgebauten Bestand.
    Foto: Michael Heinrich

    Bü­ros im umgebauten Bestand.

    Foto: Michael Heinrich

Als das Büro Hild und K 2013 mit der Planung für die BayWa-Firmenzentrale im Münchner Ara­bellapark begann, gingen die Architekten im Wesentlichen von einer umfassenden Sanierung aus: Das 18-geschossige Bürogebäude, 1967 bis 1969 nach Plänen von Toby Schmidbauer errichtet, sollte energetisch, klimatisch und brandschutztechnisch auf den aktuellen Stand gebracht, die Büroetagen neu strukturiert, die technische Infrastruktur an heutige Standards an­gepasst und das Haus um drei Etagen aufgestockt werden.
Je länger sich die Architekten mit dem Bestandbeschäftigten, desto deutlicher wurde, dass es damit nicht getan sein würde: Am Ende wurden das Foyer neu gestaltet, der Anlieferhof von der Südseite nach Norden an die Englschalkinger Straße verlegt, das Mitarbeiterrestaurant und die Cafeteria im Gegenzug nach Süden, wo entlang der Promenade zum benachbarten „Arabel­la Sheraton Grand Hotel“ – heute „Westin Grand“ – auf ehemaligen Parkplätzen eine geschützte Terrasse und eine Grünanlage entstanden sind. Zudem haben Hild und K die beiden entlang der Effnerstraße vorgelagerten Pavillonbauten (Architekten: C. Winkler, E. Effinger, G. Altmann) abgerissen und durch eine fünf- bis sechsgeschossige „Campus“-Bebauung ersetzt, die Tiefgarage um 150 Parkplätze vergrößert und 240 überwiegend überdachte Fahrradstellplätze eingerichtet. Alles in allem eine Rundum-Revitalisierung, wie es sie in München in diesem Umfang bisher allenfalls bei Ikonen wie dem BMW-Vierzylinder (Karl Schwanzer, 1968–1973; Schweger Associated Architects, 2004–2006) am Olympiapark und dem HVB-Tower (Walther und Bea Betz, 1975–1981; Henn Architekten, 2013–2016) am Arabellapark gab.
Um die neuen drei Geschosse auf dem Bestandsrohbau statisch überhaupt zu ermöglichen, musste die Fassade leichter werden. So ersetzten Hild und K die massiven Waschbetonplatten durch eine mit sandfarbenen Glasfaserzementtafeln verkleidete Vorhangfassade. Die Tafeln sind im Bereich der Fugen mit dunklem Metall hinterlegt, überlappen sich schup­penförmig und knicken im Bereich der Brüstungsfelder nach innen, im Bereich der Lisenen nach außen. Das so entstehende Licht- und Schattenspiel verleiht der Fassade zusammen mit den „gerahmten“ dreigeteilten Fenstern mehr Plastizität.
Nach der Sanierung sind die vier Flügel des kreuzförmigen Hochhauses unterschiedlich hoch, die zurückgestaffelte Aufstockung ist ebenso wie die übrigen „Neubauten“ mit in Dunkel­bronze pulverbeschichteten Metallpaneelen verkleidet. Mit dem Materialwechsel und der Differenzierung der Kubatur ist es gelungen, Bestand und Neubau ablesbar zu machen und die Silhou­ette des – nach dem Umbau um 15 Meter höheren Hauses – optisch zu verschlanken. Pro Geschoss leiten zwei neue, verglaste Bereiche Tageslicht in den Gebäudekern, der vor dem Umbau eher düster war. Sie sind als „Cafélounges“ und Besprechungsräume genutzt und schließen direkt an die Verteilerfläche vor den Aufzügen an.
Insgesamt schufen Hild und K 12.500 zusätzliche Quadratmeter offene, flexibel nutzbare Bürofläche für insgesamt 1800 Arbeitsplätze (600 mehr als vor dem Umbau): 7000 im Hochhaus und 5500 in den „Campus“-Gebäuden. Dazu wurde das 17. Obergeschoss, das im Bestand als Technikgeschoss diente, zurück- und als Vollgeschoss wiederaufgebaut, die Etagen 18 bis 20 kamen neu dazu. Ganz oben befindet sich nach dem Umbau nun ein Konferenzbereich mit Panoramablick über München, der bei schönen Wetter nach Süden bis zu den Alpen reicht.
Möglich wurde das alles in dem vorgegebenen Zeitrahmen von vier Jahren Planungs- und Bauzeit, so Projektleiter und Partner Matthias Haber, nur durch den konsequenten Einsatz von BIM. Entscheidend dabei ist weniger die Größe als die Komplexität des Projekts – und die war bei der Bestandssanierung des 60er-Jahre-Hochhauses allein deswegen hoch, weil das Haus nach dem Umbau „mehr können“ und in allen Belangen an heu­tige Standards und Vorschriften angepasst werden musste. Dazu musstendie Architekten den Bestand erst einmal dreidimensional erfassen – eine Arbeit, die bei der Grundlagenermittlung und in der Vorplanung einen erheblichen Mehraufwand verursacht und vor allem den späteren Leistungsphasen zugutekommt. Beim BayWa-Hochhaus lohnte sich der Aufwand auch deshalb, weil in der Planungshochphase allein bei den Architekten 30 Mitarbeiter in unterschiedlichen Teams an dem Projekt arbeiteten – von denen jeder den jeweils aktuellen Planungsstand in Echtzeit zur Verfügung hatte. Was die interne Abstimmung und erst recht den Austausch mit den Fachplanern und Einzelgewerken enorm erleichterte.
Die „Sollbruchstelle“ von BIM ist aber nach wie vor der Augenblick, an dem die Planung auf der Baustelle in die Ausführung kommt. Drei Wochen nach Einzug schneiden Arbeiter vor dem Haus wie eh und je die Steinplatten für die Terrasse zurecht: unter großem Lärm und Gestank, mit der Handkreissäge und einer Holzleiste als improvisierter Führungsschiene. Unter Präzision stellt man sich etwas anderes vor.



Fakten
Architekten Hild und K, München/Berlin
Adresse Arabellastraße 4, 81925 München


aus Bauwelt 25.2017
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