Das Maximum im Minimum – auf der Suche nach neuen Vorbildern
Wohnen in München
Text: Mazzoni, Ira, München
Das Maximum im Minimum – auf der Suche nach neuen Vorbildern
Wohnen in München
Text: Mazzoni, Ira, München
Über die Luxuswohnungen brauchen wir nicht zu reden, deren oftmals gar nicht so luxuriöse Qualität steht auf einem anderen Blatt. Die Schlacht wird geschlagen bei den normalen Wohnungen, egal ob Single- oder Familientypus.
Architekten beklagen die Gemengelage aus Normen und Förderrichtlinien, die niemand mehr in Frage stellt, und einer ökonomischen Situation, die sinnvolle Neuentwicklungen blockiert – „denn in München wird alles, was auf den Markt kommt, noch aus dem Prospekt heraus verkauft“. Vorbildliche Wohnungstypen sind aber dringend nötig, damit sich die Architektur weiterentwickelt. Die Autorin Ira Mazzoni hat sich auf die Suche gemacht und im Genossenschaftsbau, im öffentlichen und im frei finanzierte Wohnungsbau Beispiele gefunden, die dem Trend zur Uniformität trotzen.
„Nicht das eine Luxus-Penthouse an der Müllerstraße, sondern die steigenden Grundstückspreise machen mir Sorgen“, erklärt Stadtbaurätin Elisabeth Merk. Gerade hat der Bund angekündigt, seine in Erbpacht an Eisenbahner und Post-Genossenschaften vergebenen Grundstücke meistbietend veräußern zu wollen und damit Ängste geweckt. Längst ist der Wohnungsbau Wahlkampfthema. Da wird über Wohnhochhäuser jenseits der in einem Volksentscheid vereinbarten 100-Meter-Kirchturm-Marke diskutiert. Da wird das Konzept der Nachverdichtung kritisiert. Da wird der „Großraum München“ planerisch schon bis Ingolstadt ins Auge gefasst. Die Nachbargemeinden sollen in jedem Fall höher und dichter bauen.
Indes baut München mehr als andere Städte. Gerade wurde wieder Baurecht für 3800 Wohnungen geschafften. Die Stadt, in der jeder sein Geld in Sicherheit bringen will, hat durchgesetzt, dass private Investoren 30 Prozent des neu geschaffenen Raums dem öffentlich geförderten Wohnungsbau zur Verfügung stellen müssen. Auf städtischem Grund sind es 50 Prozent. Das sogenannte Münchner Modell unterstützt darüber hinaus Familien mit mittleren Einkommen bei Miete oder Wohneigentum. Die „Mitte der Gesellschaft“ soll in der Mitte der Stadt wohnen können und nicht an die immer ferneren Ränder verdrängt werden. Aber welche Wohnangebote gibt es für Familien, Alleinerziehende, Alte, Studenten, Angestellte, Freischaffende und Geringverdiener? Ist unter den Marktbedingungen architektonisch anspruchsvoller und stadtkommunikativer Wohnungsbau überhaupt möglich? Oder muss sich der Normalverbraucher mit zwangsbelüfteten, marshmallow-weich gedämmten Wohnungen von der Stange begnügen? Hauptsache der Sachbearbeiter der Bank findet das 08/15-Apartment kreditwürdig.
Wunschvorstellungen
Vor vier Jahren referierte Oberbürgermeister Christian Ude auf dem BDA-Tag über die Wunschvorstellungen von Zuzüglern; keine Frage: Am liebsten immer noch in den Altbau. Für den OB war das ungebrochene Ideal Altbau ein Indiz dafür, dass die Architekten heute versagen, weil sie Vergleichbares nicht bauen. Dabei gibt es genügend Architekten, die die Qualitäten von Altbauwohnungen strukturell für den aktuellen Wohnungsbau nützen möchten. Wenn man sie nur ließe. Aber großzügige Entrées und Treppenhäuser, in denen man gern stehen bleibt, um mit dem Nachbarn zu reden, nicht definierte, gleichgroße Räume, in die sich jeder nach Gusto einnisten kann, Durchgangszimmer, die einen Weg an den im Flur spielenden Kindern vorbei ermöglichen, und größere Deckenhöhen, die eine zweite Wohnebene zulassen, sind selbst im Luxussegment unüblich geworden. Es geht um das Maximum im Minimum. Und wären die Decken 3,50 hoch wie im Altbau, verlöre der Bauherr bei fünf Etagen ein gut verkäufliches Vollgeschoss.
Die Krux mit den Normen
Im Juli erst appellierte der Grazer Architekt Roger Riewe, eingeladen auf dem „Wohnprojektetag Bayern“ über seine Beobachtungen zu sprechen, an die Zuhörer von der Verwaltung, doch „ein wenig mehr“ zuzulassen. Ein wenig mehr über der Norm, ein wenig mehr in Richtung der Qualitäten, die der Altbau wie selbstverständlich bietet. Seit 150 Jahren funktionieren die Grundrisse unter extrem wechselnden Bedingungen. Aber trotz dieses Langzeitpraxis-Tests werden immer noch Vater-Mutter-Kind1-Kind2 Wohneinheiten gebaut. Vor allem im öffentlich geförderten Wohnungsbau, der in München eine zunehmend wichtigere gesellschaftliche Rolle spielt. Jeder Quadratmeter ist vorgegeben. 38 dürfen es für eine Singlewohnung sein, 106 für einen öffentlich geförderten Sieben-Personen-Haushalt. Mit den neuen Richtlinien für Barrierefreiheit in allen bayerischen Neubauten (Din 1840) werden die Spielräume noch enger. Da sind u.a. dreiseitig begehbare Bettstellen gefordert, die Platz für einen Rollstuhl und für das Pflegepersonal lassen. Der berechnete 1,20-Meter-Wendekreis auf allen Seiten muss zwangsläufig bei der Wohnzimmergröße eingespart werden. So schrumpft der potentielle kommunikative Freiraum auf ein Minimum. Die viel zu kleine Küche tut ein Übriges. Architekten und Bauherren sind sich einig: „Die Normen sind eine Geißel“, sagt Rainer Hoffmann von Bogevischs Büro. Und die Berliner Architektin Hilde Léon, die in München eine Reihe von Wohnbauten realisiert und Wettbewerbe gewonnen hat, beklagt, dass sie selbst die freifinanzierten Wohnungen am Mittleren Ring auf den Quadratmeter genau auszirkeln musste, um einen Mietpreis unter 10 Euro hinzubekommen. Die Kunst, so Léon, bestünde heute vor allem darin, auf „begrenzten Flächen psychologisch Raum zu schaffen“. Etwa mit Verbindungen, Rundläufen, Erkern oder Loggien. Bei ihrem neuesten Projekt, „Funkkaserne Nord“, liegt die Gratwanderung in der Frage, wie sich geringe Quadratmeterzahl und Großzügigkeit irgendwie doch zusammenbringen lassen. Denn kleine Wohnungen werden in München immer wichtiger, um bezahlbare Mieten anzubieten.
Suche nach den Qualitäten
Wo gibt es in München heute neue Wohnungen, die angesichts von Marktzwängen, Wohnkonventionen und Förderbedingungen „ein wenig mehr“ im Sinne Riewes bieten und so den Normen trotzen?
Der Genossenschaftsbau „Drei Höfe“, den die Architekten von Bogevischs Büro für den altehrwürdigen Verein für Volkswohnungen in Neuhausen realisiert haben, kommt diesem Ziel sehr nahe. 2008 wurde der erste Abschnitt realisiert, 2015 – wenn die Genossenschaft wieder über genügend Eigenmittel verfügt – folgt der zweite. An die Stelle einer eng gesetzten, sich selbst verschattenden Wohnsiedlung aus dem Jahr 1912, deren kleine Wohneinheiten mit sieben Treppenhäusern erschlossen waren, die noch Toiletten auf der halben Etage hatten und daher mit vernünftigen Aufwand nicht hätten modernisiert werden können, entsteht jetzt eine Anlage, die rund 40 Prozent mehr Wohnfläche bietet und vielfältige Lebensmodelle zulässt: im 45 Quadratmeter-Apartment, in der Etagen- und der Galeriewohnung oder in einer der 118 Quadratmeter großen 5-Zimmer-Maisonettewohnungen mit eigenem Eingang, Vorgärtchen und Zugang zum mit Spielflächen durchsetzten Hofgarten.
Die Erschließung der Häuser wurde zum zentralen sozialen Thema, das der Gestaltung der Gesamtanlage zugrunde liegt. Die Kommunikation der Mieter sollte, so das Ziel der Architekten, gleichsam architektonisch präfiguriert werden. Deswegen die Entscheidung, die beiden durch ein Laubengang-Haus verbundenen straßenbegleitenden Riegel vom gemeinsamen Hof aus zu erschließen. Alle, die in einem der drei – später sechs – Häuser wohnen, also auch die Mieter der Maisonetts – queren ihn, bevor sie eines der Treppenhäuser betreten oder hinter der eigenen Wohnungstür verschwinden. Deswegen die Sorgfalt bei der Planung des Hofs, der in öffentliche, halböffentliche und private Bereiche zoniert ist. Schmale Betonboxen, die von schnellwachsendem Knöterich berankt werden, schirmen die Wege zu den Maisonetts ab. Kaum stufenhohe Mäuerchen und altbewährte Hainbuchenhecken (Landschaftsarchitekten Keller&Damm) fassen die Vorgärtchen, die die Mieter der Maisonetts nach eigenem Geschmack gestalten. Die beiden Treppenhäuser bieten ein Raumerlebnis wie im Altbau. Dazu tragen viele Details bei: Schon die Eingängsräume sind fließend angelegt, ein Kinderwagenraum liegt auf der einen, ein Gemeinschaftsraum auf der anderen Seite. Der Treppenraum leuchtet in warmem Kardinalrot, die Treppenwangen sind von Etage zu Etage etwas zurückgesetzt, sodass das Oberlicht die Linienführung betont. Der Laubengang erhält durch einen Lamellenvorhang gewisse Intimität. Selbstverständlich haben die Genossenschaftswohnungen der Drei Höfe kein Altbauformat. Aber eine Diele, Räume, die Licht von zwei Seiten bekommen und Türen, die bis zur Zimmerdecke reichen, schaffen gefühlten Raum. Und der Quadratmeter-Preis? In der Herstellung lag er nur wenig über den Margen des geförderten Wohnungsbaus. Als Miete setzt die Genossenschaft 5 statt 3 Euro im Bestand an.
An der vielspurigen Belgradstraße wollen die Architekten von Bogevischs Büro demnächst zeigen, dass solche gemeinschaftstiftenden Qualitäten auch im öffentlichen Förderprogramm KomPro/B für prekäre Haushalte möglich sind. Der extra breite, lärmpuffernde Laubengang zur vielbefahrenen Straße wird zum Stiegenhaus, zum Stadtbalkon und zur Spielgalerie. Auf der Rückseite, zum baumbestandenen Schulhof und zum Luitpoldpark hin, verfügen die Wohnungen, die zu größeren Einheiten zusammengefasst werden können, über Balkone.
Nachkriegsverdichtung
„Wir bauen besser als die gewerblichen Marktteilnehmer“, davon ist der Architekt Robert Zengler, Resortleiter der GEWOFAG überzeugt. „Unsere Gewährleistung endet nicht nach fünf Jahren, wir behalten die Wohnungen.“ Die Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG , kurz GEWOFAG (siehe Interview Seite 72), wurde 1928 zur Behebung der Wohnungsnot gegründet und ist heute eine 100-prozentige Tochter der Stadt München. Die Gesellschaft bewirtschaftet 37.000 Mieteinheiten, sowohl öffentlich geförderte, wie München-Modell-Wohnungen, aber auch frei finanzierte. Die Wohnungsbaugesellschaft will mehr bauen: Statt der bisher jährlich 200 Wohneinheiten künftig 600, und 2017 sollen es 1000 pro Jahr sein. Parallel zum Neubau geht es um die Sanierung und Nachverdichtung der meist in Zeilenbauweise errichteten Siedlungen der Nachkriegszeit – Ziel ist hier, die aus gleichartigen Kleinwohnungen resultierende homogene Sozialstruktur durch variantenreiche Wohnungsangebote zu vitalisieren.
Beispielhaft dafür ist die Quartiersentwicklung in Ramersdorf/Berg am Laim. Unter Ausnutzung diverser staatlicher und städtischer Förderprogramme, mit Architekturwettbewerben und flankierenden Sozialprogrammen wertet die Wohnungsbaugesellschaft diese Siedlung sukzessive auf, ohne die alten Bewohner zu vertreiben. Ein Beispiel für eine Nachverdichtung ist der 2008 entstandene Wohnriegel nach einem Entwurf von Krieger Architekten aus Samerberg. Dieser Neubau liegt direkt am Innsbrucker Ring, über den täglich 64.000 Fahrzeuge mit 60 Kilometern pro Stunde brettern. Bei nur sechs Meter Gebäudetiefe, sind durchgesteckte Wohnungen und auch Maisonetts entstanden, die durch einen straßenseitigen, industrieverglasten Laubengang vom Verkehrslärm abgetrennt wurden. Zusammen mit den Zeilenbauten der Siedlung bilden die Neubauten heute einen idyllischen Gartenhof, nur wenige Meter von der Autobahn entfernt.
Nicht weit davon entfernt liegt ein anderes Projekt, das beispielhaft für den Umgang mit der Hinterlassenschaft der sechziger Jahre ist. Es handelt sich um die statisch durchaus problematische und finanziell sehr aufwendige Sanierung des Hochhauses in der Pertisaustraße. Den Wettbewerb zu dessen Aufwertung gewannen die Architekten Richartz und Strunz. Jetzt helfen u.a. Loggien und Fenstertüren, die niedrige Deckenhöhe zu kompensieren. Die Zahl der Einzimmerwohnungen wurde von 45 auf 32 reduziert. Aufgrund der heiklen Statik konnten nicht so viel Einheiten wie gewünscht zu größeren Wohnungen zusammengelegt werden. „Wohnen in allen Lebensphasen“ ist nicht nur ein Ziel, das die Oberste Baubehörde für das Fördersegment „Experimenteller Wohnungsbau“ ausgegeben hat, es ist schlicht eine soziale Notwendigkeit für gemischte Hausgemeinschaften. Im Zuge des Hochhaus-Umbaus wurde dieses Ziel mit einer Reihe von Maßnahmen umgesetzt: Im Erdgeschoss des Hochhauses logiert jetzt eine Concierge für kleine Dienstleistungen, wie Paketannahme und Koordinierung von Aktionen der Hausgemeinschaft; es gibt einen Gemeinschaftsraum und eine Wohngruppe der Wohnhilfe e.V. für Menschen, die auf Pflege und psychosoziale Betreuung angewiesen sind. Mit einem Stützpunkt für das Programm "Wohnen im Quartier" wurde sichergestellt, dass die Senioren der Siedlung Hilfe bekommen, wenn sie sie brauchen. Dazu gehört auch, dass es Gastwohnungen für Familienangehörige gibt.
Welfenhöfe
Und wie sieht es mit Wohnqualitäten in den neuen, freifinanzierten Wohnbauten aus? Ein Beispiel sind die Welfenhöfen, die die Bayerische Hausbau auf dem ehemaligen Grundstück einer Brauerei errichtet hat. Der Entwurf des neuen Quartiers ergänzt hier die Stadt des frühen 20. Jahrhunderts, in dem er Straße, Wege und Plätze reaktiviert. Dazu gehören eine – dem Bauherren von den Architekten abgerungene – Eck-Kneipe, ein Supermarkt und zwei Kindergärten, alles Einrichtungen, die dem ganzen Quartier zu Gute kommen. Verantwortlich für das Konzept ist das Büro 03 Architekten. Sie haben nicht nur den städtebaulichen Masterplan entworfen, sondern auch einige Wohnbauten selbst realisiert, darunter den Tassilohof sowie ein Laubengang-Querhaus, das nach dem München-Modell Mitwohnungen anbietet. Entstanden ist bei aller geforderten Dichte ein überraschend abwechslungsreiches Eigenheim-Programm für unterschiedlichste Lebenskonzepte. Zwar sind einige Defizite unübersehbar: So sind z.B. die Treppenhäuser kaum größer als notwendig und als Treffpunkte ungeeignet – sieht man einmal vom zweigeschossigen Auftakt an der Welfenstraße ab, der den hohen Raumhöhen der Kindertagesstätte geschuldet ist. Aber angesichts der Bautiefe von 14 Metern sind den Architekten überzeugende Lösungen gelungen, die sich durchaus an den Zürcher Vorbilder (siehe Seite 34) messen lassen können. Wo immer es ging, ist beim Wohnungszuschnitt darauf geachtet worden, dass die Zimmer gleichberechtigt sind und dass der Besucher nicht direkt ins Wohnzimmer platzt. Im Bauabschnitt, der parallel zu Bahntrasse liegt und der als „Sägezahn“ bezeichnet wird weil die Balkone auf der Nord- und Hofseite so herausgedreht wurden, dass sie Westsonne einfangen, gibt es bei den größeren Wohnungen auch eine doppelte innere Erschließung, die die intime Seite der Wohnung von den öffentlicheren Räumen trennt. Der Zonierung von Küche, Ess- und Wohnzimmer ist bei aller Offenheit besondere Aufmerksamkeit geschenkt. Die Architektin Karin Schmid sieht in München – nach einer Phase, in der die Qualität keine Rolle mehr spielte – inzwischen eine gegenläufige Tendenz. „Vielleicht hat gerade das Scheitern der Werkbund-Siedlung (Seite 54) einen Anstoß gegeben. Die Debatte über die Qualitäten einer guten Wohnung wird inzwischen wieder geführt.“
Es ist die Debatte um das Etwas-Mehr, von dem Roger Riewe sprach, in einem Markt, in dem man alles verkaufen und vermieten kann, wenn es nur vier Wände, einen Balkon und die EnEv 70 oder 90 zu bieten hat.
„Nicht das eine Luxus-Penthouse an der Müllerstraße, sondern die steigenden Grundstückspreise machen mir Sorgen“, erklärt Stadtbaurätin Elisabeth Merk. Gerade hat der Bund angekündigt, seine in Erbpacht an Eisenbahner und Post-Genossenschaften vergebenen Grundstücke meistbietend veräußern zu wollen und damit Ängste geweckt. Längst ist der Wohnungsbau Wahlkampfthema. Da wird über Wohnhochhäuser jenseits der in einem Volksentscheid vereinbarten 100-Meter-Kirchturm-Marke diskutiert. Da wird das Konzept der Nachverdichtung kritisiert. Da wird der „Großraum München“ planerisch schon bis Ingolstadt ins Auge gefasst. Die Nachbargemeinden sollen in jedem Fall höher und dichter bauen.
Indes baut München mehr als andere Städte. Gerade wurde wieder Baurecht für 3800 Wohnungen geschafften. Die Stadt, in der jeder sein Geld in Sicherheit bringen will, hat durchgesetzt, dass private Investoren 30 Prozent des neu geschaffenen Raums dem öffentlich geförderten Wohnungsbau zur Verfügung stellen müssen. Auf städtischem Grund sind es 50 Prozent. Das sogenannte Münchner Modell unterstützt darüber hinaus Familien mit mittleren Einkommen bei Miete oder Wohneigentum. Die „Mitte der Gesellschaft“ soll in der Mitte der Stadt wohnen können und nicht an die immer ferneren Ränder verdrängt werden. Aber welche Wohnangebote gibt es für Familien, Alleinerziehende, Alte, Studenten, Angestellte, Freischaffende und Geringverdiener? Ist unter den Marktbedingungen architektonisch anspruchsvoller und stadtkommunikativer Wohnungsbau überhaupt möglich? Oder muss sich der Normalverbraucher mit zwangsbelüfteten, marshmallow-weich gedämmten Wohnungen von der Stange begnügen? Hauptsache der Sachbearbeiter der Bank findet das 08/15-Apartment kreditwürdig.
Wunschvorstellungen
Vor vier Jahren referierte Oberbürgermeister Christian Ude auf dem BDA-Tag über die Wunschvorstellungen von Zuzüglern; keine Frage: Am liebsten immer noch in den Altbau. Für den OB war das ungebrochene Ideal Altbau ein Indiz dafür, dass die Architekten heute versagen, weil sie Vergleichbares nicht bauen. Dabei gibt es genügend Architekten, die die Qualitäten von Altbauwohnungen strukturell für den aktuellen Wohnungsbau nützen möchten. Wenn man sie nur ließe. Aber großzügige Entrées und Treppenhäuser, in denen man gern stehen bleibt, um mit dem Nachbarn zu reden, nicht definierte, gleichgroße Räume, in die sich jeder nach Gusto einnisten kann, Durchgangszimmer, die einen Weg an den im Flur spielenden Kindern vorbei ermöglichen, und größere Deckenhöhen, die eine zweite Wohnebene zulassen, sind selbst im Luxussegment unüblich geworden. Es geht um das Maximum im Minimum. Und wären die Decken 3,50 hoch wie im Altbau, verlöre der Bauherr bei fünf Etagen ein gut verkäufliches Vollgeschoss.
Die Krux mit den Normen
Im Juli erst appellierte der Grazer Architekt Roger Riewe, eingeladen auf dem „Wohnprojektetag Bayern“ über seine Beobachtungen zu sprechen, an die Zuhörer von der Verwaltung, doch „ein wenig mehr“ zuzulassen. Ein wenig mehr über der Norm, ein wenig mehr in Richtung der Qualitäten, die der Altbau wie selbstverständlich bietet. Seit 150 Jahren funktionieren die Grundrisse unter extrem wechselnden Bedingungen. Aber trotz dieses Langzeitpraxis-Tests werden immer noch Vater-Mutter-Kind1-Kind2 Wohneinheiten gebaut. Vor allem im öffentlich geförderten Wohnungsbau, der in München eine zunehmend wichtigere gesellschaftliche Rolle spielt. Jeder Quadratmeter ist vorgegeben. 38 dürfen es für eine Singlewohnung sein, 106 für einen öffentlich geförderten Sieben-Personen-Haushalt. Mit den neuen Richtlinien für Barrierefreiheit in allen bayerischen Neubauten (Din 1840) werden die Spielräume noch enger. Da sind u.a. dreiseitig begehbare Bettstellen gefordert, die Platz für einen Rollstuhl und für das Pflegepersonal lassen. Der berechnete 1,20-Meter-Wendekreis auf allen Seiten muss zwangsläufig bei der Wohnzimmergröße eingespart werden. So schrumpft der potentielle kommunikative Freiraum auf ein Minimum. Die viel zu kleine Küche tut ein Übriges. Architekten und Bauherren sind sich einig: „Die Normen sind eine Geißel“, sagt Rainer Hoffmann von Bogevischs Büro. Und die Berliner Architektin Hilde Léon, die in München eine Reihe von Wohnbauten realisiert und Wettbewerbe gewonnen hat, beklagt, dass sie selbst die freifinanzierten Wohnungen am Mittleren Ring auf den Quadratmeter genau auszirkeln musste, um einen Mietpreis unter 10 Euro hinzubekommen. Die Kunst, so Léon, bestünde heute vor allem darin, auf „begrenzten Flächen psychologisch Raum zu schaffen“. Etwa mit Verbindungen, Rundläufen, Erkern oder Loggien. Bei ihrem neuesten Projekt, „Funkkaserne Nord“, liegt die Gratwanderung in der Frage, wie sich geringe Quadratmeterzahl und Großzügigkeit irgendwie doch zusammenbringen lassen. Denn kleine Wohnungen werden in München immer wichtiger, um bezahlbare Mieten anzubieten.
Suche nach den Qualitäten
Wo gibt es in München heute neue Wohnungen, die angesichts von Marktzwängen, Wohnkonventionen und Förderbedingungen „ein wenig mehr“ im Sinne Riewes bieten und so den Normen trotzen?
Der Genossenschaftsbau „Drei Höfe“, den die Architekten von Bogevischs Büro für den altehrwürdigen Verein für Volkswohnungen in Neuhausen realisiert haben, kommt diesem Ziel sehr nahe. 2008 wurde der erste Abschnitt realisiert, 2015 – wenn die Genossenschaft wieder über genügend Eigenmittel verfügt – folgt der zweite. An die Stelle einer eng gesetzten, sich selbst verschattenden Wohnsiedlung aus dem Jahr 1912, deren kleine Wohneinheiten mit sieben Treppenhäusern erschlossen waren, die noch Toiletten auf der halben Etage hatten und daher mit vernünftigen Aufwand nicht hätten modernisiert werden können, entsteht jetzt eine Anlage, die rund 40 Prozent mehr Wohnfläche bietet und vielfältige Lebensmodelle zulässt: im 45 Quadratmeter-Apartment, in der Etagen- und der Galeriewohnung oder in einer der 118 Quadratmeter großen 5-Zimmer-Maisonettewohnungen mit eigenem Eingang, Vorgärtchen und Zugang zum mit Spielflächen durchsetzten Hofgarten.
Die Erschließung der Häuser wurde zum zentralen sozialen Thema, das der Gestaltung der Gesamtanlage zugrunde liegt. Die Kommunikation der Mieter sollte, so das Ziel der Architekten, gleichsam architektonisch präfiguriert werden. Deswegen die Entscheidung, die beiden durch ein Laubengang-Haus verbundenen straßenbegleitenden Riegel vom gemeinsamen Hof aus zu erschließen. Alle, die in einem der drei – später sechs – Häuser wohnen, also auch die Mieter der Maisonetts – queren ihn, bevor sie eines der Treppenhäuser betreten oder hinter der eigenen Wohnungstür verschwinden. Deswegen die Sorgfalt bei der Planung des Hofs, der in öffentliche, halböffentliche und private Bereiche zoniert ist. Schmale Betonboxen, die von schnellwachsendem Knöterich berankt werden, schirmen die Wege zu den Maisonetts ab. Kaum stufenhohe Mäuerchen und altbewährte Hainbuchenhecken (Landschaftsarchitekten Keller&Damm) fassen die Vorgärtchen, die die Mieter der Maisonetts nach eigenem Geschmack gestalten. Die beiden Treppenhäuser bieten ein Raumerlebnis wie im Altbau. Dazu tragen viele Details bei: Schon die Eingängsräume sind fließend angelegt, ein Kinderwagenraum liegt auf der einen, ein Gemeinschaftsraum auf der anderen Seite. Der Treppenraum leuchtet in warmem Kardinalrot, die Treppenwangen sind von Etage zu Etage etwas zurückgesetzt, sodass das Oberlicht die Linienführung betont. Der Laubengang erhält durch einen Lamellenvorhang gewisse Intimität. Selbstverständlich haben die Genossenschaftswohnungen der Drei Höfe kein Altbauformat. Aber eine Diele, Räume, die Licht von zwei Seiten bekommen und Türen, die bis zur Zimmerdecke reichen, schaffen gefühlten Raum. Und der Quadratmeter-Preis? In der Herstellung lag er nur wenig über den Margen des geförderten Wohnungsbaus. Als Miete setzt die Genossenschaft 5 statt 3 Euro im Bestand an.
An der vielspurigen Belgradstraße wollen die Architekten von Bogevischs Büro demnächst zeigen, dass solche gemeinschaftstiftenden Qualitäten auch im öffentlichen Förderprogramm KomPro/B für prekäre Haushalte möglich sind. Der extra breite, lärmpuffernde Laubengang zur vielbefahrenen Straße wird zum Stiegenhaus, zum Stadtbalkon und zur Spielgalerie. Auf der Rückseite, zum baumbestandenen Schulhof und zum Luitpoldpark hin, verfügen die Wohnungen, die zu größeren Einheiten zusammengefasst werden können, über Balkone.
Nachkriegsverdichtung
„Wir bauen besser als die gewerblichen Marktteilnehmer“, davon ist der Architekt Robert Zengler, Resortleiter der GEWOFAG überzeugt. „Unsere Gewährleistung endet nicht nach fünf Jahren, wir behalten die Wohnungen.“ Die Gemeinnützige Wohnungsfürsorge AG , kurz GEWOFAG (siehe Interview Seite 72), wurde 1928 zur Behebung der Wohnungsnot gegründet und ist heute eine 100-prozentige Tochter der Stadt München. Die Gesellschaft bewirtschaftet 37.000 Mieteinheiten, sowohl öffentlich geförderte, wie München-Modell-Wohnungen, aber auch frei finanzierte. Die Wohnungsbaugesellschaft will mehr bauen: Statt der bisher jährlich 200 Wohneinheiten künftig 600, und 2017 sollen es 1000 pro Jahr sein. Parallel zum Neubau geht es um die Sanierung und Nachverdichtung der meist in Zeilenbauweise errichteten Siedlungen der Nachkriegszeit – Ziel ist hier, die aus gleichartigen Kleinwohnungen resultierende homogene Sozialstruktur durch variantenreiche Wohnungsangebote zu vitalisieren.
Beispielhaft dafür ist die Quartiersentwicklung in Ramersdorf/Berg am Laim. Unter Ausnutzung diverser staatlicher und städtischer Förderprogramme, mit Architekturwettbewerben und flankierenden Sozialprogrammen wertet die Wohnungsbaugesellschaft diese Siedlung sukzessive auf, ohne die alten Bewohner zu vertreiben. Ein Beispiel für eine Nachverdichtung ist der 2008 entstandene Wohnriegel nach einem Entwurf von Krieger Architekten aus Samerberg. Dieser Neubau liegt direkt am Innsbrucker Ring, über den täglich 64.000 Fahrzeuge mit 60 Kilometern pro Stunde brettern. Bei nur sechs Meter Gebäudetiefe, sind durchgesteckte Wohnungen und auch Maisonetts entstanden, die durch einen straßenseitigen, industrieverglasten Laubengang vom Verkehrslärm abgetrennt wurden. Zusammen mit den Zeilenbauten der Siedlung bilden die Neubauten heute einen idyllischen Gartenhof, nur wenige Meter von der Autobahn entfernt.
Nicht weit davon entfernt liegt ein anderes Projekt, das beispielhaft für den Umgang mit der Hinterlassenschaft der sechziger Jahre ist. Es handelt sich um die statisch durchaus problematische und finanziell sehr aufwendige Sanierung des Hochhauses in der Pertisaustraße. Den Wettbewerb zu dessen Aufwertung gewannen die Architekten Richartz und Strunz. Jetzt helfen u.a. Loggien und Fenstertüren, die niedrige Deckenhöhe zu kompensieren. Die Zahl der Einzimmerwohnungen wurde von 45 auf 32 reduziert. Aufgrund der heiklen Statik konnten nicht so viel Einheiten wie gewünscht zu größeren Wohnungen zusammengelegt werden. „Wohnen in allen Lebensphasen“ ist nicht nur ein Ziel, das die Oberste Baubehörde für das Fördersegment „Experimenteller Wohnungsbau“ ausgegeben hat, es ist schlicht eine soziale Notwendigkeit für gemischte Hausgemeinschaften. Im Zuge des Hochhaus-Umbaus wurde dieses Ziel mit einer Reihe von Maßnahmen umgesetzt: Im Erdgeschoss des Hochhauses logiert jetzt eine Concierge für kleine Dienstleistungen, wie Paketannahme und Koordinierung von Aktionen der Hausgemeinschaft; es gibt einen Gemeinschaftsraum und eine Wohngruppe der Wohnhilfe e.V. für Menschen, die auf Pflege und psychosoziale Betreuung angewiesen sind. Mit einem Stützpunkt für das Programm "Wohnen im Quartier" wurde sichergestellt, dass die Senioren der Siedlung Hilfe bekommen, wenn sie sie brauchen. Dazu gehört auch, dass es Gastwohnungen für Familienangehörige gibt.
Welfenhöfe
Und wie sieht es mit Wohnqualitäten in den neuen, freifinanzierten Wohnbauten aus? Ein Beispiel sind die Welfenhöfen, die die Bayerische Hausbau auf dem ehemaligen Grundstück einer Brauerei errichtet hat. Der Entwurf des neuen Quartiers ergänzt hier die Stadt des frühen 20. Jahrhunderts, in dem er Straße, Wege und Plätze reaktiviert. Dazu gehören eine – dem Bauherren von den Architekten abgerungene – Eck-Kneipe, ein Supermarkt und zwei Kindergärten, alles Einrichtungen, die dem ganzen Quartier zu Gute kommen. Verantwortlich für das Konzept ist das Büro 03 Architekten. Sie haben nicht nur den städtebaulichen Masterplan entworfen, sondern auch einige Wohnbauten selbst realisiert, darunter den Tassilohof sowie ein Laubengang-Querhaus, das nach dem München-Modell Mitwohnungen anbietet. Entstanden ist bei aller geforderten Dichte ein überraschend abwechslungsreiches Eigenheim-Programm für unterschiedlichste Lebenskonzepte. Zwar sind einige Defizite unübersehbar: So sind z.B. die Treppenhäuser kaum größer als notwendig und als Treffpunkte ungeeignet – sieht man einmal vom zweigeschossigen Auftakt an der Welfenstraße ab, der den hohen Raumhöhen der Kindertagesstätte geschuldet ist. Aber angesichts der Bautiefe von 14 Metern sind den Architekten überzeugende Lösungen gelungen, die sich durchaus an den Zürcher Vorbilder (siehe Seite 34) messen lassen können. Wo immer es ging, ist beim Wohnungszuschnitt darauf geachtet worden, dass die Zimmer gleichberechtigt sind und dass der Besucher nicht direkt ins Wohnzimmer platzt. Im Bauabschnitt, der parallel zu Bahntrasse liegt und der als „Sägezahn“ bezeichnet wird weil die Balkone auf der Nord- und Hofseite so herausgedreht wurden, dass sie Westsonne einfangen, gibt es bei den größeren Wohnungen auch eine doppelte innere Erschließung, die die intime Seite der Wohnung von den öffentlicheren Räumen trennt. Der Zonierung von Küche, Ess- und Wohnzimmer ist bei aller Offenheit besondere Aufmerksamkeit geschenkt. Die Architektin Karin Schmid sieht in München – nach einer Phase, in der die Qualität keine Rolle mehr spielte – inzwischen eine gegenläufige Tendenz. „Vielleicht hat gerade das Scheitern der Werkbund-Siedlung (Seite 54) einen Anstoß gegeben. Die Debatte über die Qualitäten einer guten Wohnung wird inzwischen wieder geführt.“
Es ist die Debatte um das Etwas-Mehr, von dem Roger Riewe sprach, in einem Markt, in dem man alles verkaufen und vermieten kann, wenn es nur vier Wände, einen Balkon und die EnEv 70 oder 90 zu bieten hat.
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