Gemeinschaftsräume in Konversionsgebieten
Strategien Collective Spaces
Text: Brinkmann, Ulrich, Berlin
Wenn Brachen umgewandelt oder Nachkriegssiedlungen erneuert werden, ist es für die Entstehung öffentlicher Räume entscheidend, ob die Entwicklung in städtischen oder privaten Händen liegt
Sei es die Konversion von Brachen, sei es der Um- oder Ersatzneubau der spartanischen Siedlungen der Nachkriegszeit – die Weiterentwicklung von innerstädtischen Arealen ist eine Aufgabe, die sich vielerorts stellt. Sie ist nicht nur für private Investoren, sie ist auch für die Städte interessant. Denn wenn ein jahrzehntelang aus dem Stadtleben ausgeklammertes Areal plötzlich für neue Bewohner offen steht, wird vorhandene öffentliche Infrastruktur besser ausgelastet, von der Kanalisation über den Nahverkehr bis hin zum Schulangebot. Dasselbe gilt, wenn Siedlungen der fünfziger Jahre nachverdichtet werden. Und nicht zuletzt können solche Entwicklungen auch für die Nachbarn ein Gewinn sein – wenn neue Wegeverbindungen angeboten werden, wenn neue Läden und Dienstleistungen die Nachbarschaft attraktiver machen oder wenn neue öffentliche Räume vorhandene Freiräume ergänzen. Doch entstehen solche Räume heute nicht ohne Weiteres, wie die Recherche zeigt. Zwar mangelt es nicht an Projekten, die sich dem Thema zuordnen lassen. Doch überrascht, dass sich nur wenige durch eine beispielhafte Entwicklung von öffentlichen und halböffentlichen Räumen auszeichnen. Und ebenso überrascht es, dass die, die wir gefunden haben, allesamt von den Städten bzw. von städtischen Wohnungsgesellschaften entwickelt worden sind. Eine Frage der Eigentumsverhältnisse also?
Konversionsflächen werden in der Regel von einem einzigen Investor entwickelt: demjenigen, der zuvor das aus haushaltspolitischen Zwängen verlangte Höchstgebot abgegeben hat. Prominentes Beispiel: das bis 2011 rot-rot regierten Berlin. Doch gilt dieses Prinzip nicht nur auf kommunaler Ebene. Auch der Bund verkauft Militärbrachen über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) in der Regel an einen einzigen Käufer – der selbstverständlich auch die Kommune sein kann. Immerhin, die Möglichkeit, Gewinne aus Grundstücksverkäufen nicht nur haushälterisch zu bilanzieren, scheint inzwischen salonfähig zu sein – der nun rot-schwarze Berliner Senat will seine Liegenschaftspolitik neu ausrichten, und das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Städtebau hat in diesem Jahr den Bund aufgefordert, bundeseigene Flächen nicht mehr zwingend zum Höchstgebot verkaufen zu müssen. Das Ergebnis unserer Recherche legt eine simple These nahe: Die Privatisierung der Stadtentwicklung, wie sie seit Jahren mit dem Verkauf städtischer Wohnungsgesellschaften und dem Abbau der Planungsämter betrieben worden ist, erschwert es heute, bei der Entwicklung neuer Quartiere gemeinschaftliche Räume offen zu halten. Oder hat die Suche nur zufällig keine anderen, privat entwickelten Projekte zu Tage gefördert? Anlass genug, nachzufragen: bei einigen großen, privaten Wohnungsbaugesellschaften wie der GSW, der Deutschen Annington, der GAGFAH und der Prelios, aber auch beim Deutschen Städtetag und beim Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung.
Privatisierte Stadtentwicklung und die Folgen
„Nach Abfrage in unseren Regionen muss ich Ihnen leider einen abschlägigen Bescheid geben“, so die schriftliche Reaktion eines Unternehmens auf die Bitte, uns Projekte mit Ambition bei der Gestaltung gemeinschaftlichen Raums zu schicken; etwas freundlicher, aber inhaltlich ebenso unergiebig das Telefonat mit einer Pressesprecherin. Andere Unternehmen reagierten gar nicht.
Der Deutsche Städtetag kann nicht mit einer belastbaren Bilanz oder wenigstens der Dokumentation einer Tagung zum Thema aufwarten. Hilmar von Lojewski, Beigeordneter im Dezernat Stadtentwicklung, Bauen, Wohnen und Verkehr beim Städtetag, verweist aber auf ein Problem, das immer wieder auftaucht, wenn es um gemeinschaftliche Räume in Wohnquartieren geht: Die Frage nach dem Verantwortlichen für diese Orte und die erkennbare Abgrenzung unterschiedlicher Zuständigkeiten – ganz ohne Exklusion könnten halböffentliche Außenräume nicht dauerhaft funktionieren. Generell, so von Lojewski, müssten die Städte auf ein strenges, vertraglich abgesichertes Qualitätsmanagement achten. Der unterschiedliche Standard gemeinschaftlicher Räume, je nachdem, ob sie in städtischer oder privater Verantwortung geplant werden, offenbart sich etwa bei einer vergleichenden Betrachtung der Berliner Entwicklungsgebiete der neunziger Jahre: etwa von Adlershof oder der Rummelsburger Bucht (beide von öffentlicher Trägergesellschaft entwickelt) mit Französisch-Buchholz oder Karow (beide als städtebauliche Vertragsgebiete realisiert). Gerade für die längerfristige Betrachtung ist dieser Vergleich interessant: Die hohen Kosten für die Pflege von Grünflächen etwa sind dauerhaft zu tragen – ein privater Träger verkauft und hat sich der Verantwortung entledigt.
Auch dem BMVBS liegen keine Erkenntnisse vor, inwieweit städtebauliche Ziele bei der Konversion maßgeblich sind. Das Ministerium empfiehlt aber den „Praxisratgeber Militärkonversion“, den die interministerielle Arbeitsgruppe Konversion der Bundesregierung erarbeit hat – ein Überblick über die verschiedenen Entwicklungsstufen und Entscheidungsstrukturen solcher Projekte. Die Nachfrage danach dürfte gesichert sein angesichts der rund 37.000 Hektar Militärbrachen, die bis 2020 in Deutschland anfallen. Auf dem Titel der Broschüre: ein Luftbild von Fürth, darauf zu sehen das große Rechteck des Südstadtparks, der nach Plänen des Architekturbüros Pesch & Partner und des Landschaftsarchitekten Gerd Aufmkolk auf dem Gelände der einstigen William-O.-Darby-Barracks angelegt und 2005 der Öffentlichkeit übergeben wurde.
Gegenbeispiel: der „Fürther Weg“
Auf Fürth stößt immer wieder, wer Beispiele für die Umwandlung von Militärbrachen sucht. Früher als manch andere stand die fränkische Stadt vor der Aufgabe, jahrzehntelang quasi exterritoriale Flächen einer neuen Nutzung zuzuführen und die Wohngebiete der US Army in den städtischen Wohnungsmarkt zu integrieren – bereits 1994 fiel der Entschluss der Amerikaner, den Standort aufzugeben. Gemeinsam mit dem Bund hat Fürth eine Herangehensweise entwickelt, die unter dem Titel „10 Jahre Konversion – Der Fürther Weg“ veröffentlicht worden ist.
„Wir wollten keinen Verlust machen“, resümiert Stadtbaurat Joachim Krauße – schließlich sei die Nachfrage anfangs durchaus unterschiedlich beurteilt worden. Zurückhaltung sowie die Bereitschaft, den Bund von Anfang an in die Gespräche zur Zukunft der Kasernen und der zugehörigen Infrastruktur einzubinden, habe das für die Entwicklung nötige Vertrauen aufgebaut.
Die Stadt sah schnell die Chancen, die sich boten. Längst war Fürth an die Grenzen seiner Entwicklungsmöglichkeiten gestoßen; Bauland konnte quasi nicht mehr ausgewiesen werden, mit der Folge, dass Unternehmen wie Einwohner der Stadt den Rücken kehrten. Mit den Flächen der Amerikaner platzte der „gordische Knoten der Stadtentwicklung“, so Krauße. Die Darby-Barracks etwa sind heute ein gefragtes Wohngebiet; umgebaute Kasernenbauten stehen neben Neubauten und beherbergen auch kleinere gewerbliche und kulturelle Einrichtungen. Der große Freiraum in der Mitte, der besagte Südstadtpark, steht nicht nur den Nachbarn offen – mit ihm wurde ein Ort für die ganze Stadt geschaffen, die „Tempelhofer Freiheit“ von Fürth sozusagen, aus Berliner Perspektive. Der Park leistet aber noch etwas anderes: Er bindet die stadtauswärts anschließende Siedlung der US Army, die Kalb Housing Area, ans Stadtzentrum an.
1234 Wohnungen standen dort schlagartig leer, dazu Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten – eine komplette Stadt in der Stadt. Dass dort ein „Ghetto“ entstehen werde, schien damals für viele Fürther ausgemachte Sache. Für die Stadt war daher von Anfang an klar, die „Belegungshoheit“ ausüben zu wollen, die Kalb-Siedlung keinesfalls in die Hände eines großen Privatinvestors fallen zu lassen. Folglich sollte die städtische Wohnungsbaugesellschaft die Siedlung übernehmen – angesichts von nur 1500 Wohnungen, über die die WBG damals verfügte, keine leichte Aufgabe. Dass sie gelöst wurde, ist auch dem Bund zu verdanken, der der Stadt den Bodenwert berechnete, die Gebäude aber umsonst abgab. Deren relativ großzügig geschnittenen Grundrisse erlaubten es, sich auf eine Grundsanierung zu beschränken, verhinderten allerdings eine Vermietung als Sozialwohnungen. Dafür aber fanden sich genug Kaufinteressenten – angeboten für einen Quadratmeterpreis von 2500 DM, sprachen die Wohnungen auch Bürger an, die normalerweise nicht in der Lage waren, eine Wohnung zu erwerben. Bis heute sind wohl auch deshalb keine sozialen Probleme in der Kalb-Siedlung aufgetreten; das befürchtete Szenario eines sozialen Brennpunkts blieb aus.
In welche Situation sich die Stadt aber geraten kann, wenn sie auf ihre Einflussmöglichkeiten verzichtet – auch das kann in Fürth begutachtet werden. Die südlich der Kalb-Siedlung jenseits des Main-Donau-Kanals gelegenen Johnson Barracks wollte die Stadt als Gewerbegebiet entwickeln, mit einer bequemen, fußläufigen Anbindung an die Südstadt und ambitioniert, was Raumbildung, Straßenprofil und Begrünung betrifft. Als Partner des städtebaulichen Vertrags fungierte der private Bauträger Admira: Mit der Folge, dass die Wünsche an den öffentlichen Raum kaum berücksichtigt worden sind, nicht einmal die Fußgängerbrücke über den Kanal wurde bis heute gebaut. Die ehemalige Kaserne wirkt wie ein beliebiges Gewerbegebiet, wie es an jedem deutschen Stadtrand hätte entstehen können. Ein Einzelbeispiel, gewiss – aber eines, dass die Bilanz der Recherche nur unterstreicht.
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