Im Wohnungsbestand der alten Bundesrepublik ist ungefähr jedes dritte Wohngebäude ein Einfamilienhaus aus der Zeit zwischen 1949 und 1978. Jede fünfte westdeutsche Wohneinheit liegt in solch einem Einfamilienhausgebiet. Das sind rund 15 Millionen Wohneinheiten. In „entspannten“ Wohnungsmärkten, das belegt unsere Studie, verlieren sie gegenwärtig als Wohnstandort an Bedeutung.

Die Gebäude sind in die Jahre gekommen, das jeweilige Wohnumfeld weist Defizite auf und der Generationenwechsel schreitet voran oder steht bevor. Bislang galten genau diese Einfamilienhausgebiete der Nachkriegsjahre als Selbstläufer. Aber die vielfältigen Veränderungsprozesse führen bereits in manchen Gebieten zu Entwicklungen, die ein planerisches Handeln erforderlich machen.

Nur jeder zweite Deutsche im mittleren Lebensalter lebt heute noch in einer Eltern-Kind-Gemeinschaft. Die Zielgruppe, die einst diese Häuser baute, wird kleiner, stattdessen entstehen mehr Single-Haushalte. Die Präferenz für urbane, gut erschlossene Standorte führt zu einer Verschiebung der Nachfrage. Für viele Lebensentwürfe ist ein Einfamilienhausgebiet in der Peripherie ungeeignet. Familien, in denen beide Partner arbeiten, bevorzugen andere Wohnstandorte als die Großelterngeneration.

Die Anforderungen an das Wohnumfeld und die Infrastruktur blieben lange Zeit gleich. Die Standorte waren auf das „klassische“ Familienmodell ausgerichtet – der Vater fährt mit dem Auto zur Arbeit, und die Frau bleibt mit den Kindern im Haus mit Garten. Die Grundrisse und die Energiebilanz der Häuser sind in jener Zeit stehengeblieben.

In vielen Einfamilienhausgebieten gibt es „innere Leerstände“, eine „hidden emptiness“, wo vielleicht noch eine alte Dame allein auf 200 Quadratmetern wohnt. Aus unseren qualitativen Interviews mit Immobilienmaklern ergab sich, dass viele ältere Menschen, die ihr Haus verkaufen und umziehen wollen, den Wert ihrer Immobilie vollkommen überschätzen. Für einen realistischen Verkaufspreis können sie keine seniorengerechte Wohnung in der Stadt finden, also bleibt zunächst alles so wie es ist. Das führt auf Dauer zu Verwerfungen, die ein Handeln von Seiten der Kommune erfordern, natürlich auch der Eigentümer. Die Häuser verkaufen sich schon lange nicht mehr von selbst.

Es gibt Nachbarn, die sich zusammentun und bei einem leerstehenden Haus den Rasen mähen oder die Hecke schneiden, um zu verhindern, dass der Leerstand sichtbar wird. Aber viele verschließen einfach die Augen vor dem Problem.

Unser Eindruck ist: Je kleiner die Kommune, je überalterter ihre Einwohnerschaft, je dringender also der Handlungsbedarf ist, umso stärker wird das Problem verdrängt. „Wir wollen den Standort nicht schlecht reden“ oder „Das wird sich schon wieder entwickeln“, lauten dann die Aussagen. Mancherorts meint man, sich zunächst stärker um die Belebung der Innenstadt kümmern zu müssen. Zweifellos ein dringliches Problem vieler Kommunen, aber eben nicht das einzige.

Wenn die Städte eine flächensparende Stadt- oder Gemeindeentwicklung wollen, dann kommen sie nicht umhin, sich auch um diese Gebiete zu kümmern. Wenn man sagt, man kümmert sich um die Innenentwicklung und versucht, mit dem Bestand umzugehen, dann gibt es gerade in diesen sehr niedrig verdichteten Gebieten ein großes Potenzial, sie dem neuen Bedarf anzupassen, sie gezielt umzustrukturieren. In der Studie haben wir verschiedene Strategiebausteine entwickelt, wie das möglich ist.

Sie unterscheiden sich nach Ort und Lage des Gebiets. Wir haben Gebiete, in denen Rückbau eine Frage sein wird, in anderen wird es um Nachverdichtung gehen. Eine sensible Geschichte, auch gestalterisch: Wie kann man sie weiterentwickeln, ohne den Gebietscharakter zu zerstören? Wie kann man eine homogene Einfamilienhausstruktur in unterschiedlich große Wohnungen umbauen, um eine stärkere Mischung der Bewohnerschaft zu erzeugen. Wie lässt sich die einseitige Infrastruktur verbessern? Dass es zu großflächigen Abrissmaßnahmen kommen wird, glaube ich nicht. Vielen Kommunen wird erst durch die Erarbeitung von Demographieberichten dieses Themas bewusst werden. Und wir wissen aus unseren Befragungen, dass manche Kommunen keinen Überblick hatten, wo ihre Einfamilienhausgebiete aus jener Zeit überhaupt liegen. Als die Karte erstellt war, hieß es oft: „Ach, so viele!“

Es regelt sich auf keinen Fall von allein. Der erste Rat an die Kommunen ist, diese Gebiete kontinuierlich zu beobachten, was bisher selten der Fall war. Nach unseren Studien war man dort oft erstaunt über den tatsächlichen Altersdurchschnitt oder das Ausmaß des Leerstands. Wichtig für die Kommunen ist, sich erst einmal Datengrundlagen zu verschaffen.

Wir haben die Erfahrung gemacht, dass der Bestand in vielen Regionen nicht als Alternative zum Neubau gesehen wird. Die Vertreter der Kommunen sagten uns in den Interviews, dass der Bestand an Einfamilienhäusern kein Neubaugebiet am Stadtrand ersetzt. Sie müssten sie aber ausweisen, allein schon, um die jungen
Familien am Ort zu halten.

Es gibt Kommunen, die Stadtentwicklungskonzepte aufgestellt haben, in denen explizit dieser Gebietstyp im Fokus ist. Auf der Ebene der Bundesländer setzt sich die Oberste Baubehörde in Bayern in einem Modellvorhaben mit dem Thema auseinander, ebenso die „Regionale“ in Nordrhein-Westfalen; aber in Baden-Württemberg beispielsweise ist das alles noch gar kein Thema.

Es gibt nur wenige Kommunen, die eigene Förderprogramme auflegen können. Im Folgeprojekt der Wüstenrot Stiftung, das wir gerade bearbeiten, stellen wir fest, dass die Moderation von Eigentümerinteressen, die Unterstützung von Bewohnerinitiativen oder Beratungsangebote, die die Nachfrage eher in den Bestand lenken, schon mit kleinen finanziellen Anreizen gut funktionieren.

Ja, in vielen Fällen unbedingt. Ich denke, dass da auf höherer Ebene etwas passieren müsste, um insgesamt den Blick mehr in den Bestand zu lenken. Aber mein Eindruck ist, dass dies zurzeit nicht passiert.

Ich sehe gewisse Möglichkeiten in der Steuergesetzgebung, z.B. in der Differenzierung der Grunderwerbssteuer und der Grundsteuer sowie in der Ausgestaltung des Bau- und Planungsrechtes. Die Pendlerpauschale und die Eigenheimzulage haben über Jahrzehnte hinweg diese Strukturen gefördert, warum sollte der Staat
nun vor der Lösung der Probleme zurückschrecken? Ich bin für den Stopp einer Ausweisung von Bauland für Einfamilienhäuser in vielen Fällen, aber ob das politisch umsetzbar ist?

Die Konkurrenz unter den Kommunen ist nach wie vor stark, und mein Eindruck ist: Je problematischer die demographische Entwicklung in der Kommune, desto mehr Neubaugebiete werden ausgewiesen – das ist vollkommen kontraproduktiv. Das ist Politik, die man gewohnt ist: Die Kommune muss wachsen und die neuen Einwohner gehen ins Neubaugebiet.

Im Baugesetzbuch ist bereits der Vorrang der Innenentwicklung festgeschrieben. Es müsste den Kommunen darüber hinaus erleichtert werden, die reinen Wohngebiete, die durch nichts anderes durchmischt werden können, in allgemeine Wohngebiete oder sogar in Mischgebiete umzuwandeln. Das ist alles sehr schwierig. Da sagen Ihnen die Immobilienmakler: „Um Gottes Willen, das sind ja genau die Gebiete mit dem höchsten Wohnwert!“

Alle Strategien, die den Wohnwunsch Einfamilienhaus missachten, werden zwangsläufig ins Leere laufen. Aber diesen starken Wunsch nach dem Wohnen ohne Störung durch andere und mit eigenem Garten, kann man versuchen, in anderen Modellen abzubilden, wie es zum Beispiel in den Baugruppen in Tübingen geschehen ist. Die Lösung liegt in einer stärkeren Durchmischung und passenden infrastrukturellen Ergänzungen, damit in diesen Monostrukturen ein Quartiersleben entstehen kann.