Theoretisch besteht weitgehend Einigkeit: Die Stadt der kurzen Wege, die Mischung von Wohnen, Arbeiten, Freizeit in Quartieren und Häusern wird allgemein als planerisches Ziel akzeptiert. Doch die Praxis sieht leider anders aus. Obwohl fast alle Akteure Nutzungsmischung im Munde führen, wird heute meist genauso funktional getrennt gebaut, wie das die Charta von Athen vor 80 Jahren festgelegt hatte. Gerade auch in Wien, mit der Dominanz des geförderten Wohnbaus in Planungsfragen, errichtet man bis heute Wohn- und Gewerbegebiete lieber nebeneinander als gemischt. Doch langsam beginnt das theoretische Ziel Praxis zu werden. Ein wichtiger Schritt in dieser Richtung ist das Einkaufsstraßen-Management in der Seestadt Aspern im Osten Wiens, etwa zehn Kilometer vom Zentrum entfernt. In der Seestadt mit insgesamt 240 Hektar leben nun, am Ende der ersten Bauetappe, 6000 Menschen, bei Fertigstellung in etwa 15 Jahren werden es mehr als 20.000 sein und noch einmal so viele Arbeitsplätze. Dieses Stadterweiterungsgebiet wurde aufgrund des traditionellen städtebaulichen Entwurfs heftig kritisiert, setzt jedoch viele innovative Ansätze erstmals in Wien um und wird deshalb mittlerweile gewürdigt. Grundsätzlich folgt die Seestadt dem üblichen Weg, Wohn- und Gewerbequartiere nebeneinander auszuweisen, was angesichts der Tatsache, dass sich hier auch Industriebetriebe ansiedeln, zumindest teilweise durchaus sinnvoll ist. Dazu kommt allerdings eine Strategie für Nutzungsmischung in den Erdgeschossen der Wohnquartiere.

In Österreich gibt es keine bundesweite Regelung der Flächennutzung, diese ist verankert in den Raumordnungsgesetzen der Bundesländer und kann somit, wie im Fall Wiens als eigenes Bundesland, auf die jeweils besonderen Anforderungen eingehen. In Wien besteht keine gesetzliche Obergrenze der Dichte, vielmehr kann sie im Bebauungsplan kleinteilig auf verschiedene Art geregelt werden, etwa durch Bebauungsklassen und Baulinien oder durch die Vorgabe maximaler Bruttogeschossflächen. Für Wohnquartiere kommen in Wien zwei Typen von Bauland in Frage: Wohngebiete und gemischte Baugebiete. In ersteren sind Wohngebäude, Bauwerke für kulturelle und soziale Zwecke, Beherbergungsbetriebe, Versammlungs- und Vergnügungsstätten, Büro- und Geschäftsbauwerke erlaubt, wenn sie keine „Gefahren oder den Wohnzweck beeinträchtigende Belästigungen für die Nachbarschaft“, etwa durch Emissionen, herbeiführen. In gemischten Baugebieten gibt es keine Einschränkung der Nutzungstypen, solange die Nutzung keine „Gefahren oder unzumutbare Belästigungen für die Nachbarschaft“ herbeiführt. Zusätzlich können beide Baulandtypen als Geschäftsviertel qualifiziert werden, wodurch kein Wohnen im Erdgeschoss möglich ist. Konflikte zwischen wohnungsnahem Gewerbe und Wohnen in Stadterweiterungsgebieten sind in Wien bisher kein wesentliches Thema – außer wenn es um Lieferverkehr geht. Allerdings hat „Urban Manufacturing“ in die Wiener Neubaugebiete auch noch nicht Einzug gehalten.

Ausgangspunkt für die Asperner Strategie der Nutzungsmischung war neben dem Masterplan die sogenannte „Partitur des öffentlichen Raums“, die Jan Gehl nach einem Wettbewerb für Aspern erstellte – auch das Primat herausragender Gestaltung der Straßen, Plätze und Parks ist eine Besonderheit der Seestadt im Vergleich mit anderen Wiener Stadterweiterungsgebieten. In der Partitur ist für die erste Etappe eine lokale Einkaufsstraße vorgesehen, die transparente und aktive Erdgeschossflächen für kleinere Geschäftslokale aufweisen soll. Abgeleitet von der Partitur und dem Masterplan wurden sogenannte Leitfäden formuliert, die für jedes Grundstück Vorgaben machen, unter anderem für das Erdgeschoss: Dazu gehören – in manchen Bereichen – vier Meter Raumhöhe, Transparenz zum öffentlichen Raum und eine belebende, öffentlichkeitswirksame Nutzung. Die Partitur verlangte außerdem eine Strategie für eine „progressive Nutzung“ der Ladenflächen. Ein Problem vieler Neubauareale ist es, dass größere Gewerbeflächen nicht sofort beim Einziehen der Bewohner benötigt werden, sondern erst später – doch dann sind sie nicht mehr verfügbar. Eine solche progressive Strategie ist nicht leicht umzusetzen, weil die Erdgeschossflächen Eigentum der jeweiligen Bauträger sind, die rasch vermarkten wollen, statt die langfristige Entwicklung des Gebiets im Auge zu haben. Die Entwicklungsgesellschaft der Seestadt – die Wien 3420 Aspern Development AG im Besitz der Stadt Wien, der Republik sowie einer Versicherung und einer Bank – hätte keinen Zugriff auf diese Flächen. Der übliche Weg wäre es, am Rand des Wohngebiets ein Einkaufszentrum zu planen.

Doch den wollte man hier nicht gehen. Man entschied sich also, zusammen mit der SES Spar European Shopping Centers ein Tochterunternehmen zu gründen, das die Gewerbeflächen entlang der Einkaufsachse Maria-Tusch-Straße von den Hauseigentümern mietet und wie ein Einkaufszentrum vermarktet – quasi ein Open-Air-Shopping-Center. Die Grundstückskäufer wurden verpflichtet, die Flächen zu einem fixierten Preis für zwölf Jahre (mit zweimal sechs Jahren Verlängerungsoption) zur Verfügung zu stellen, das Leerstandsrisiko liegt damit bei der Aspern Seestadt Einkaufsstraßen GmbH. So kann der gewünschte Branchenmix erreicht werden und die Mietpreise können an die Branchen angepasst und einheitliche Öffnungszeiten festgelegt werden. Das Einkaufsstraßen-Management umfasst aktuell 13 Shops, wird in den nächsten drei Jahren um 15 erweitert und möglicherweise in späteren Phasen der Projektentwicklung in den Asperner Norden weitergeführt. In der ersten Phase sollen ein paar Frequenzbringer die vielen kleinen Angebote stützen, darunter Reisebüro, Buchhandlung, Apotheke und Bäckerei. Voraussetzung dafür ist die räumliche Konzentration. Drei Gastronomen sind neben der Busstation am Hannah-Arendt-Platz, an dem auch zwei große Schulen liegen, versammelt. So entsteht ein kleines Viertelzentrum. Neben der sogenannten „roten Zone“ der Einkaufsstraße, betreut von der Einkaufsstraßen GmbH, die sich in wenigen Jahren vom Platz quer durch das neue Seeparkquartier bis zur U-Bahn-Station ziehen wird, gibt es auch eine „blaue Zone“, wo die gleichen Vorgaben für das Erdgeschoss gelten, aber die Bauträger selbst ihre Flächen verwerten. Dazu kommt in naher Zukunft das Experiment der „grünen Zone“, wo Flächen zu niedrigen Mieten an soziale und kulturelle Nutzungen vergeben werden sollen. Auch diese Flächen werden nicht von der Einkaufsstraßen GmbH betrieben. Außerhalb der drei Zonen ist im Erdgeschoss auch Wohnen möglich, wobei die Ausgestaltung einer „sozialen Schwelle“ zum öffentlichen Raum verlangt wird. Diese Bereiche sind insbesondere für Kombinationen von Wohnen und Arbeiten geeignet. Das Einkaufsstraßen-Management wird ergänzt durch Investition in die Gestaltung der Straße und durch innovative Mobilitätsangebote wie Miet-Lastenräder, Einkaufswagen, die als Fahrradanhänger benutzt werden können, und ein Zustellservice – das alles (ko-)finanziert von einem Mobilitätsfonds, der durch eine Einzahlung von 1000 Euro pro Pflichtstellplatz in der Seestadt gespeist wird.

Der Effekt: Das Nahversorgungsangebot in der Seestadt ist deutlich besser als in anderen Stadterweiterungsgebieten. Die Konzentration auf die Einkaufsstraße bringt eine Branchenschutzliste für bestimmte Nutzungen wie Gastronomie mit sich, die außerhalb der „roten Zone“ nicht möglich sind. Und die Bewirtschaftung als Einkaufszentrum im öffentlichen Raum bedeutet natürlich, dass hier vorrangig die üblichen Handelsnutzungen platziert werden, während innovativere Ansätze dort nicht realisiert werden – deshalb entstand auch das Konzept der „grünen Zone“. Solche Ansätze sind natürlich anderswo in der Seestadt möglich, dafür gibt es aber keine Struktur wie die Einkaufsstraßen GmbH, das Potenzial liegt vielmehr in den Händen der Hauseigentümer. Allerdings wurde mit dem Einkaufsstraßen-Management ein Wettbewerb für besonders innovative Erdgeschossnutzung ausgeschrieben, den ein Café mit Radwerkstatt und Kulturangebot gewann. Die Betreiber können nun ihr Lokal drei Jahre lang mietfrei nutzen. Alles in allem lässt sich heute sagen, dass das Asperner Experiment des Einkaufsstraßen-Managements ein Erfolg ist, jedoch in beschränktem Rahmen – Erweiterungen des Konzepts sind wünschenswert. Wesentlich wird sein, wie sich die Einkaufsstraße verändert, wenn in Zukunft der dichte Norden der Seestadt mit großräumiger orientierten Gewerbeflächen fertiggestellt ist.

Einen anderen Weg geht das Areal „Leben am Helmut-Zilk-Park“ beim Wiener Hauptbahnhof, das sogenannte Sonnwendviertel Ost. Das gesamte Entwicklungsgebiet des Hauptbahnhofs ist 110 Hektar groß und schließt direkt an die dicht bebauten und bevölkerungsreichen Gründerzeitviertel des Bezirks Favoriten an. Bis 2025 werden hier 20.000 Bewohner einziehen und 10.000 Arbeitsplätze geschaffen werden. „Leben am Helmut-Zilk-Park“ liegt zwischen der Ostbahntrasse und einem neu errichteten Park und wird einen großen Anteil an Gewerbeflächen aufweisen, die zusammen mit Sammel-Hochgaragen entlang der Bahntrasse situiert werden. Zusätzlich wird höchster Wert auf die Erdgeschossnutzung gelegt, und es werden sogenannte „Quartiershäuser“ angestrebt, das heißt Gebäude, die verschiedene Nutzungen vereinen – auch, aber nicht nur im Erdgeschoss. Das Gelände wird von den Österreichischen Bundesbahnen (ÖBB) entwickelt, das heißt, es gibt anders als im Falle Asperns keine Entwicklungsgesellschaft, die langfristig aktiv ist, der Einfluss reicht nur bis zum Verkauf der Grundstücke. Hier musste man also anders vorgehen, und zwar ebenso auf eine für Wien völlig neue Weise. Zunächst wurde ein Masterplan entwickelt, der kleinteilige Parzellierung, Höhendifferenzierung und hochwertige Gestaltung der Freiräume vorsah. Das Areal soll durch eine zentrale Promenade für Fußgänger und Radfahrer erschlossen werden, der Pkw-Verkehr verläuft am Rand. Für den Großteil der Erdgeschosse entlang der Promenade ist Wohnnutzung ausgeschlossen, die vorgegebene Geschosshöhe beträgt vier Meter. Gleichzeitig verpflichtet die ÖBB die Käufer, einen Teil der Erdgeschosszone zu einem niedrigen Preis zu vermieten. Um eine kritische Masse innovativer Projekte zu erhalten, schrieb die ÖBB für einen Teil der Grundstücke Konzeptwettbewerbe für potenzielle Käufer aus – einerseits für Quartiershäuser, andererseits für Baugemeinschaftsprojekte. Der Fokus lag auf einer hochwertigen, außenorientierten Erdgeschossnutzung sowie auf der Gestaltung der Schnittstellen zwischen Häusern und öffentlichem Raum. In den ersten beiden Verfahren 2015 wurden etwa 60 Projekte für neun Grundstücke abgegeben. Mittlerweile sind die neun Siegerprojekte ausgewählt. Das Spektrum der Nutzungen reicht von einer Markthalle über eine Medienwerkstatt und einen Architekturbüro-Cluster mit Raum für Architekturvermittlung bis hin zu Gastronomen, Co-Working-Angeboten und Einzelhandelsflächen. Die gemischte Nutzung ist nicht auf das Erdgeschoss beschränkt, sondern nimmt oft mehrere Geschosse ein. Ziel ist es, durch einen ausreichenden Anteil an hochwertigen und vielfältigen Nutzungen insgesamt genügend Frequenz und Aufenthaltsqualität zu erreichen. Noch keines der Häuser ist gebaut, aber in wenigen Jahren wird sich zeigen, wie erfolgreich die Methode ist. Die Wiener Stadtentwicklung hat jüngst begonnen, für große Entwicklungsgebiete frühzeitig Quartiers- und Mobilitätsmanagements zu installieren. Eine systematische Entwicklung der Nutzungsmischung steht dem gegenüber am Anfang – sie ist in vielen aktuellen Entwicklungsgebieten Thema, aber die praktische Umsetzung ist noch nirgends so weit gediehen wie in Aspern.