Juni hat die Bundesregierung den Referentenentwurf des „Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland“ veröffentlicht. Der Gesetzentwurf greift Empfehlungen der Baulandkommission zur Fortschreibung des Baugesetzbuchs vom Juli 2019 auf, geht aber leider wie diese halbherzig mit den anstehenden Aufgaben und Zielkonflikten um. Dem Gesetz fehlt eine über das Ziel der Mobilisierung von Wohnbauland hinausgehende Richtschnur. Die Begrenzung des Landschaftsverbrauchs, die Stärkung der Kommunen im Bodenrecht und die Vorgabe von sozialen und ökologischen Kriterien auch im Innenbereich werden nur sehr zaghaft behandelt und teilweise sogar konterkariert.

Zur wirksamen Senkung der Umwandlung von Ackerland in Bauland setzt die Bundesregierung keine Impulse. Das Ziel, die tägliche Inanspruchnahme von derzeit rund 56 ha neuer Siedlungs- und Verkehrsfläche wenigstens bis 2030 auf unter 30 ha pro Tag und perspektivisch auf Null zu verringern, ist ihr offenbar herzlich egal. Mit der bis 2024 befristeten Wiederbelebung des § 13b - obwohl von vielen Seiten abgelehnt und selbst in der Baulandkommission umstritten - soll das Planen und Bauen ohne Umweltverträglichkeitsprüfung und ohne Beteiligung der Öffentlichkeit im Außenbereich fortgesetzt werden. Viele ehrgeizige Bürgermeister – vor allem von kleinen Gemeinden mit teils erheblichen Leerständen und Innenentwicklungspotenzialen – werden erneut Vorratsflächen für Eigenheimbau und Zersiedlung ausweisen und die historischen Ortskerne weiter schwächen. Wo neue Flächenausweisungen unabdingbar erscheinen, wäre es dringend erforderlich, wenigstens die planungsbedingten Bodenwertsteigerungen abzuschöpfen und mit diesem Geld zerstörte Böden zu sanieren und der Natur zurück zu geben.

Zur Stärkung der kommunalen Planungshoheit für den Innenbereich werden nur zögerliche Schritte gemacht. Statt einer wirksamen Entwicklungsmaßnahme zur integrierten Innenentwicklung gibt es nur ein bescheidenes Städtebauliches Innenentwicklungskonzept (§ 176a neu). Das macht als Vorbereitung von Planungsentscheidungen Sinn, bringt aber keine wirksame Durchführung. Wenn der Gesetzgeber hier nichts Handfestes liefert, kann man den Kommunen nur empfehlen, die Entwicklungsmaßnahme nach § 165 auch zur forcierten Innenentwicklung einzusetzen. Die Vorkaufsrechte (§§ 25 bis 28) werden ein klein wenig erweitert, jedoch einseitig zugunsten der Wohnraumschaffung, nicht etwa auch zugunsten von Grün- und Freiräumen. Das Wichtigste, eine Deckelung des Vorkaufspreises an normale, langfristig erzielbare Erträge, fehlt. Die formal juristisch präzisierten Baugebote (§§ 175, 176) sind auch in Zukunft nur so viel wert wie die Kommune Mittel zur Durchführung auf ihre Kosten bereitstellen kann. Als neue Erschwernis soll ein ausdrücklicher Schutz privater Eigentumsrechte hinzukommen (§ 176 Abs. 3. Nr. 2), wodurch ein Baugebot künftig bei der Mehrheit der Grundstücke gar nicht zur Anwendung kommen darf, selbst wenn die Gemeinde dazu entschlossen wäre.
Die Anforderungen an den städtebaulichen Klima- und Umweltschutz spielen im Gesetz kaum eine Rolle, obwohl unsere Städte und Siedlungen bis 2050 doch klimaneutral sein sollen. Ja, Naturerfahrungsräume können im Bebauungsplan nun auch so genannt werden, und die Vernetzung von Grünflächen wird im Sanierungsrecht zum Kriterium. Doch die besonders wichtige Aufgabe, in Ergänzung zum Städtebaulichen Vertrag auch das Bauen im unbeplanten § 34-Bereich mit Anforderungen an bezahlbares / gefördertes Wohnen und mit Anforderungen an Klima- und Umweltverträglichkeit wie der Minimierung von versiegelten Flächen, verpflichtende Dach- und Fassadenbegrünung, Solarpflicht o.ä. zu verbinden, wird ausgeblendet. Und bei den Eingriffen in Natur und Landschaft sieht der Gesetzentwurf nun eine Abkehr von der bewährten Kaskade „Vermeidung (des Natureingriffs) – Minderung – Ausgleich – Ersatz – Ökokonto – Ersatzgeld“ vor, obwohl dies von der Baulandkommission gar nicht vorgeschlagen wurde. In Zukunft soll der bequeme Weg der Zahlung von Ersatzgeld gewählt werden können, sobald der Ausgleich als nicht möglich gilt.

Und was bringt die Novelle für das Thema bezahlbares Wohnen? Den wichtigen Schritt, bei den im geltenden § 9 Abs. 1 aufgelisteten Bestimmungen eines Bebauungsplans die Vorgabe zur Wohnungsbauförderung in Punkt 7 verpflichtend zu machen, wagt der Gesetzgeber leider nicht. Bereits heute darf die Kommune Flächen festlegen, auf denen „ganz oder teilweise nur Wohngebäude, die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden könnten, errichtet werden dürfen“. Sinnvoll wäre es, das Wort „könnten“ zu streichen und damit die Wohnungsbauziele der Investoren in Richtung (anteilig) geförderter Wohnungen zu lenken. Stattdessen gibt es für den Bau von Sozialwohnungen nun einen besonderen, bis 2024 befristeten Sektoralen Bebauungsplan zur Wohnraumversorgung in § 9 Abs. 2d neu. Dieser Paragraph nimmt den Baubehörden aber die einzige Möglichkeit aus der Hand, Befreiungen in Innenbereichen mit sozialen und ökologischen Auflagen zu verbinden, und schwächt die kommunale Planungshoheit ebenso wie die geplanten Änderungen zu den §§ 31 und 34. Mit Blick auf das Postulat Innen- vor Außenentwicklung wäre es sehr wichtig, die Rechte der Kommunen für allgemeinverbindliche Vorgaben gerade für den Innenbereich auszubauen.

Aber ein wichtiger Schritt zur Stabilisierung der großstädtischen Mietwohnungsversorgung wird getan: Mit dem neuen § 250 - Bildung von Wohneigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ergreift die Koalition die Initiative, die Umwandlung von bestehenden Mietwohnhäusern in Eigentumswohnungen für die nächsten fünf Jahre unter Vorbehalt zu stellen. Dieser Paragraph ist der mutigste Schritt in dieser Novelle! Er könnte eine große Hilfe zur Einschränkung der großen Mieterverdrängung in den Städten sein und die Kommunen beim Einsatz der komplizierten Vorgaben des Milieuschutzes entlasten. Jedoch bietet die Ausnahmeregelung in Abs. 3 Nr. 3, wonach eine Eigentumsumwandlung genehmigt werden muss, wenn die Wohnungen zu zwei Dritteln an die Mieter verkauft werden „sollen“, eine bereits im Milieuschutz gern genutzte Hintertür.

Insgesamt erweitert die Gesetzesnovelle den Handlungsspielraum der städtischen Planungsämter für die Innenentwicklung nur marginal. Für den Wohnungsbau der nächsten Jahre wird wohl weiterhin viel Neubauland in Außenbereichen versiegelt werden.